토지나 건물이 공익사업에 수용된다면 보상금이 

얼마가 책정될 것인가가 가장 중요하지만 그 전에 확인해야 할 것이 있다. 

바로 내 토지(건물)의 전체가 편입되는지 아니면 편입되고 남는 부분이 있는지 여부이다.

부동산의 전체가 편입된다고 하면 바로 편입되는 

부동산의 보상가액을 잘 받을 수 있는 방법을 모색하면 된다. 

그러 토지나 건물의 일부만 편입되는 경우도 있다.

도로사업으로 예를 들면 도로가 논을 가로질러서 도로가 나서 농사지을 수 없는 땅이 남는 경우도 있고, 

주택이나 상가로 쓰는 건물의 대부분이 도로가 되면서 남은 땅의 면적이 너무 적어서 쓸모가 없어지는 경우도 있다.

이처럼 공익사업에 직접 편입되지 않고 남은 땅을 잔여지라고 하는데, 

잔여지의 모양, 면적 등이 너무 형편없이 남는 등의 이유로 

더이상 기존대로 활용이 어렵다면 도로사업과 직접적으로는 

무관하더라도 남은 땅에 대한 보상방안을 강구해야 한다.

잔여지에 대한 보상은 세 가지가 있다. 

먼저 '잔여지 매수청구 또는 수용청구'인데 편입되는 토지(건물)뿐만이 아니라 

쓸모가 없어진 잔여지까지 모두 가져가라는 것이다.

법률에서는 "잔여지를 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란할 때" 

잔여지를 매수 또는 수용 청구할 수 있다라고 규정한다. 

동일한 소유자에게 속하는 일단의 토지의 일부가 협의 매수 또는 수용된 경우여야 한다.

필자는 철도용지에 포함되는 토지와 잔여지에 대하여, 

토지소유자를 대리하는 행정업무로써 잔여지수용청구를 통하여 

7억 원 이상의 잔여지 보상을 받아낸 적이 있다. 

현실적으로 남은 땅의 가치가 떨어진다면 

잔여지까지 넘기는 것이 토지소유자에게 가장 편안하고 유리한 길이다.

그러나 사업시행자 입장에서는 공익사업에 필요가 없는 땅을 매수하게 되는 것이므로 

잔여지 매수(수용)요건을 법률로써 상당히 까다롭게 정하여 

사실 매수나 수용이 현실적으로 어렵다는 문제가 있다.

만약 잔여지 전체를 보상받지 못하더라도 땅의 모양 등이 

예전보다 더 안 좋아진 경우라면 따로 받을 수 있는 보상이 있다.

바로 토지의 일부가 편입되고 남은 잔여지가 모양이나 접면도로의 상태 등의 변경된 사정으로 

일단의 토지였을 때보다 가격이 감소하였다면 그 손실을 보상하는 '잔여지 가치하락분 보상'이다.

만약 직사각형이었던 토지가 100원이었는데, 

해당 토지를 대각선으로 가로지르는 도로가 생기는 바람에 잔여지가 직각삼각형이 되었고, 

잔여지로써 토지가격이 60원이라면 토지소유자는 잔여지 가치하락분인 40원을 보상받을 수 있다.

마지막으로 잔여지에 통로ㆍ도랑ㆍ담장 등의 신설이나 

그 밖의 공사가 필요할 때【잔여지 공사비용】을 보상받을 수 있다. 

토지의 일부 편입으로 인하여 잔여지로 진입이 곤란해지거나 안전상 옹벽 등을 쌓는 등 

잔여지를 쓰기 위해 추가적인 조치를 해야할 경우 공사비용을 보상받을 수 있다.

다만 잔여지의 가격 감소분과 잔여지에 대한 공사의 비용을 합한 금액이 

잔여지의 가격보다 큰 경우에는 사업시행자는 그 잔여지를 매수할 수 있다.

현업에서 보상평가를 하다 보면 꽤 자주 만나는 문제가 바로 잔여지이다. 

사실 사업시행자 측에서 잔여지를 매수(수용)하는 경우는 별문제가 없다. 

하지만 과연 잔여지로 남은 땅의 가치가 하락하였는가 여부는 

감정평가사의 판단하에 결정되는 부분이라 종종 논란이 되는 부분이다.

만약 내 토지가 일부만 편입되고, 남는 땅이 생기는 경우라면 

잔여지에 대한 별도의 보상방안에 대하여 처음부터 보상 전문 감정평가사와 상의하는 것이 현명하다. 

/글 로안감정평가사사무소 토지보상행정사사무소 박효정 감정평가사 행정사

공익사업에 편입되는 내 토지의 보상금이 감정평가로 결정되고, 

이혼소송을 하며 재산분할을 하려 하니 법원 감정인의 감정평가액으로 분할재산가액이 결정된다.

내 토지를 사용하는 임료(부당이득반환금) 역시 감정평가액이다. 

재건축이나 가로주택정비사업, 모아주택 등 매도 청구소송 피고의 부동산 매매가액도 

감정평가로 결정되는 현실에서 감정평가의 중요성은 두말할 필요가 없다.

이런 상황에서 나에게 너무 불리한 감정평가 결과가 나왔는데 

딱 한 번 나온 감정평가로 모든 것이 결정되고 끝이 난다면 

당사자로서는 당황스럽고 억울한 심정이 든다.

우리나라 국민 자산의 대부분이 부동산이라는 통계 결과를 보지 않더라도 

우리는 부동산이 누구에게나 가장 크고 중요한 재산이라는 것을 알고 있다. 

돌다리도 두들겨보고 건너라는데 중요한 부동산의 감정평가가 

딱 한 번으로 끝난다는 것에 대해 본능적인 반발심도 든다.

단 한 번 만에 모든 것이 잘 풀리면 좋겠지만 인생은 삼세판이라는 말도 있는데 

평생 모아 일군 내 부동산의 감정평가가 나에게 불리하게 결과가 나온다면 

재감정을 받아보고 싶다는 생각이 당연히 든다.

문제는 한 번에 승복하기엔 억울한 점이 도저히 많아서 받아들일 수가 없는데 

한 번 감정평가 결과가 나오면 재감정신청을 해도 거의 받아들여지지 않는 것이 재판 현실이라는 점이다.

필자에게 재감정 상담을 요청하는 의뢰인은 예외 없이 

“이렇게 끝날 줄은 몰랐어요. 이런 일을 난생처음 당해봐서 어떻게 해야 하는 줄 전혀 몰랐어요”라고 한다.

실은 원고와 피고가 치열하게 싸우는 소송이라는 구조에는 

나에게 불리한 결과는 상대에게 유리하고 나에게 유리한 결과는 상대방에게 불리한 결과가 된다. 

따라서 어떤 결과가 나와도 누구 한 사람은 억울하다고 하는 상황이 온다. 

그래서 재감정이 잘 받아들여지지 않는 것일지도 모르겠다는 생각을 해본 적도 있다.

하지만 소송당사자가 도저히 감정평가 결과를 받아들이기가 어렵거나 

이미 나온 결과의 정당성을 검증해보고 싶다면 재감정신청을 할 수밖에 없을 것이다.

먼저 재감정신청이 잘 받아들여지지 않는 현실에서 

재판부로부터 재감정 명령을 받는 것은 쉽지 않은 길이다. 

따라서 재감정신청에는 재감정을 하게 해줄 명분이 있어야 한다. 

나아가 재감정이 시행되어야 할 이유에 대한 구체적이고 세련된 설득이 기본 전제가 돼야 한다.

결과에 불만족하여 재감정신청을 하는 것일지언정 

단순히 결과가 마음에 들지 않아서 재감정이 필요하다는 취지, 

객관적이고 전문적인 자료는 부재한 채 인근 시가보다 낮다는 등의 수준으로 

접근하는 것은 재감정 실현 가능성을 낮추므로 지양해야 한다.

최근 필자의 사무소에 몇 년 동안 재감정을 주장하여도 뾰족한 수 없이 

시간만 흘러가고 있던 답답한 상황에 부닥쳤다는 분이 재감정과 관련한 의견 작성 용역을 의뢰했다.

이미 끝난 감정평가를 다시 해야 할 납득할 만한 사유를 만들기 위해서는 

기존 감정평가서 분석 및 대상 부동산의 특성 파악을 통해 

재감정을 할 경우 다른 결과가 나올 수 있겠는지에 대한 검토가 선행돼야 한다.

면밀한 검토를 거쳐 충분히 재감정을 통할 경우 의뢰인에게 

더 유리한 결론이 날 가능성이 높은 사안이라 판단하여 업무를 진행했다.

얼마 후 의뢰인으로부터 재판부에서 재감정 명령이 나왔다는 반가운 연락을 받았다. 

감정평가로 인해 수년간 마음고생하던 의뢰인이었기에 참 다행이라는 생각이 들었다.

재감정이 필요한 경우 단순하게 접근해서는 곤란하다. 

현실적으로 재감정을 받아내기가 여간 어려운 것이 아니다. 

하지만 아예 안 되는 것은 아니므로 기존 감정 결과를 받아들일 수 없다면 냉철하게 준비할 필요가 있다.

박효정 로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소 대표

© 매거진한경, 무단전재 및 재배포 금지

며칠 전 전화 상담 내용이다. 

상속재산 유류분청구 소송 중인데 법원감정이 아무래도 잘 못 되었고, 시세 대비 터무니없이 낮게 나왔단 것이다. 

감정 결과에 승복하기 어려워 재감정을 받고 판사가 안 된다고 했다면서 분통을 터트리는 내용이었다.

법원 감정인은 양자의 이해관계가 첨예하게 대립되는 상황에서 부동산의 정당한 가치를 판정하는 역할을 한다. 

따라서 대체로 법원감정인이 결정한 가격을 기준으로 판결이 난다. 

앞선 상담의 경우 감정에 중대한 오류가 있지 않는 한 그 금액을 기준으로 분할이 이루어질 것이다.

여기서 다툼의 대상이 되는 부동산의 정당한 가치란 무엇일까? 

법원감정인은 해당 사건의 부동산과 유사한 거래사례, 

유사 목적의 감정평가사례 등을 수집하여 해당 부동산의 가격수준의 파악한다.

만약 부동산의 정상적인 가격의 범주가 50억~60억 원 수준이라면, 

법원감정인에 따라 50억 원이 나올 수도, 60억 원으로 평가될 수도 있을 것이다.

상담을 요청했던 사람의 상황에 대입해보면 

재산을 분할해주어야 하는 입장에서는 50억 원에 가까운 금액이 유리하고, 

재산을 분할 받아야 하는 입장이라면 60억 원까지 나오길 희망할 것이 당연지사이다.

부동산가격을 둘러싼 대부분의 분쟁이 일방은 가격이 낮아야 유리하고, 

상대방은 가격이 높아야 유리한 구조이다. 

물론 법원감정인이 공정한 잣대로 부동산가격을 결정할 테지만 

이왕이면 나에게 유리한 쪽으로 결정되면 좋을 일이다. 

그렇다면 법원감정을 앞두고 있는 소송 당사자가 할 수 있는 일이 있을까?

있다. 

부동산가격 자체가 핵심이 되는 소송이라면, 나에게 유리한 평가가 이루어질 수 있도록 

법원감정인에게 부동산 가격과 관련한 전문적인 의견을 담은 감정의견서를 제시하는 것이다.

또한, 현장조사 등 감정평가 과정에 최대한 협조하여 

감정평가에 반영되길 바라는 의견을 피력하는 것이 유리하다. 

소송에서 법원감정은 단 한 번에 끝나는 경우가 많으므로 

소유자의 대응 자체도 단 한 번의 기회밖에 없는 경우가 많다.

앞선 상담자와 같이 이미 법원감정 결과가 나왔는데 도저히 수인할 수 없는 경우도 있을 것이다.

일반적으로 법원에서 재감정 신청은 잘 받아주지 않는다. 

물론 소송경제 측면에서 조속한 진행, 

무분별한 감정평가의 반복을 방지하기 위해서겠지만, 

직접 당사자 입장에서는 한 번 저항할 기회조차 없다면 억울하게 마련이다.

다만, 현실에서 재판부가 재감정신청을 인용하는 경우도 분명히 존재한다. 

당사자가 법원감정의 부당성에 대해 구체적이고 객관적인 근거를 제시하여 

재판부에 법원 감정의 필요성을 인지하게 하고 

재감정을 명하도록 적극적으로 설득한 경우이다.

필자가 14년 간의 평가 업무를 하면서 느낀 재감정신청이 인용되는 사안들의 공통점이 있다. 

바로 가격과 관련한 자료를 제시하는 방법으로 감정평가(사감정)를 활용한 경우이다.

소송당사자가 직접 억울하다고 하는 것보다는 재판부에 법원감정인의 시각뿐만 아니라 

또 다른 감정인의 시각에서 해당 부동산의 특징을 다르게 해석할 수도 있고, 

다른 결과가 실제로 존재할 수 있다는 가능성을 제시해서라고 생각한다.

결론적으로 법원감정을 앞두고 있다면 애초에 불복하는 일이 없도록 사전에 대응하는 것이 가장 현명하다. 

그렇지만 이미 법원감정 결과가 있고, 이에 승복하기 어렵다면 

소송 감정평가 전문가의 도움을 받아 재판부를 설득할 근거를 만들어야 한다. 

글 로안감정평가사사무소 토지보상행정사사무소 이인정 감정평가사&행정사

부동산 소유자라도 자신이 스스로 감정평가를 의뢰할 수 있다는 것을 잘 모르는 경우가 의외로 많다. 

특히 재개발, 재건축사업이나 공익사업에 편입되거나 부동산을 놓고 소송이 걸린 경우 

소극적으로 누군가가 지정한 대로 감정평가를 받는 경우가 대부분이다.

일단 소유자라도 감정평가라는 것을 접해볼 일이 별로 없기에 

수동적으로 상대 측에서 주도하는 감정평가를 받아들이는 경향이 있다.

하지만 너무나 당연하게도 내가 소유한 부동산에 대하여 

자유롭게 감정평가를 진행할 수 있고 이를 통해 합리적인 의사결정을 도모할 수 있다.

사감정이라는 용어는 사실 표준적인 감정평가 용어는 아닌데 

개인이 소유한 부동산의 가치를 확인하기 위해 

개인적으로 의뢰해 진행되는 감정평가를 표현하는 말로 쓰인다.

재개발, 재건축사업에서 살펴보면 사업에서 이탈하는 

현금 청산액 산정을 위한 감정평가의 의뢰 주체가 ‘사업시행자’가 된다. 

이런 사업에서 현금청산자가 되면 내가 소유한 부동산이라도 

사업시행자의 의뢰로써 보상금 책정이 시작된다.

이때 사업시행자와 개별 토지소유자 사이에 공정한 힘, 

즉 가격정보의 균형을 맞추고 합리적이고 적절한 주장을 통해 

내 손해를 최소화하기 위한 수단으로 사감정을 활용하는 경우가 많다.

조합원의 경우는 어떨까. 

종전자산평가액에 따라 추가 분담금이 결정되므로 

개별조합원은 정밀하고 섬세한 감정평가를 원하게 마련이다. 

그러나 이때도 사업시행자(조합)의 주도하에 

다른 수많은 조합원과 함께 단체로 대량 감정평가를 받게 된다.

개인에게는 너무나 소중한 자산이지만 

수십, 수백 건의 감정평가 대상물 안에서는 

수많은 부동산 중 하나라는 점이 개별소유자를 불안하게 한다.

개별적 요구를 충실히 이해하고 법령의 범위 내에서 

섬세하게 반영하는 것이 불가능하다고 생각하기 때문이다.

개인으로서는 일단 감정평가를 잘 받고 볼 일이므로 

적극적으로 내 부동산에 대한 감정평가의 의견을 개진하는 것이 좋다. 

또 스스로 정상적인 감정평가액을 알고 분쟁에 대비하거나 

이의신청의 합리성 검토를 위해 사감정을 활용할 수도 있다.

필자가 15년 이상 감정평가사로 살아오면서 만났던 

전국의 수많은 현금청산자의 표현을 빌리면 

아무리 내 소유의 부동산이라고 하더라도 감정평가를 당하는 느낌이라고 한다.

협상의 과정이 부재한 것도 특징이다. 

‘협의’ 절차가 존재한다고는 하지만 협의를 위한 감정평가 역시 사업시행자의 의뢰로 진행된다. 

현금청산자로서는 일방적으로 얼마에 협의할지 말지 여부를 묻는 협의의 요청만 받을 뿐이다.

협의를 거절한다고 안 팔고 끝낼 수 있는 것도 아니다. 

사업시행자로부터 강제수용 또는 소유권이전등기 청구의 소(매도청구소송)를 당해 

산정된 보상금을 받고 소유권은 강제로 이전된다. 

실제로 당해보면 매우 강압적이고 무서운 일이다.

세상만사 발생하는 모든 일에 각자의 입장이 있게 마련이고 

이해가 상충하는 관계라면 더욱이 상반되는 의견이 있을 것이다. 

그렇지만 막상 부동산이라는 큰 재산이 걸린 감정평가 절차에서 

일반인이 전문적으로 의견을 제시하기가 매우 어려운 것이 현실이다.

감정평가를 의뢰하려면 비용이 들 텐데 수수료는 어느 정도 수준일까. 

수도권 소재 부동산이라고 하면 평가액 10억원 기준 

 

대략 150만원 정도로 부동산 가치에 비해 저렴한 수준이다.

결론적으로 내 부동산의 감정평가적인 특징을 면밀히 파악하고, 

특히 감정평가 시 고려되어야 할 사안을 현직 감정평가사와 함께 점검하는 사감정이 도움이 될 수 있다.

박효정 로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소 대표

상속은 일정한 친족 관계가 있는 사람 사이에서 한 사람의 사망으로 

다른 사람에게 재산에 관한 권리와 의무의 일체를 이어받는 일이다. 

상속은 가까운 사람의 죽음으로 시작된다.

감정평가사라는 직업인으로서 주로 마주하는 상속의 형태는 바로 부동산을 상속하는 것이다. 

상속받는 부동산의 시가가 너무 높아 상속세 폭탄을 염려한 상속인으로부터 

상속세 그 자체를 절세하기 위한 시가 감정평가를 의뢰받는 경우가 많기 때문이다.

기획재정부에 따르면 실제 상속세 대상자가 2000년 대비 2023년에 14배 급증했다고 하니 

과거에는 재벌들이 내는 세금이라는 별명이 있던 상속세가 이제 더 이상 부자만 내는 세금이 아닌 것이 됐다.

예를 들어 배우자가 있는 상태에서 피상속인이 사망한 경우 20억 원의 아파트를 상속받는다면 

배우자 공제 5억원, 인적 공제 5억원을 공제받고, 자진신고 납부공제 3%를 받았을 때 

상속세가 2억3000만원 정도 부과(단순 계산을 위해 장례비, 감정평가수수료 공제를 제외함)된다.

이렇게 서울·수도권 등 주요 도시에 소재하는 아파트 한 채만 상속받아도 

몇억원씩 상속세가 부과되는 일이 흔하기 때문에 

많은 사람이 상속세를 절세하기 위한 방안에 대해 고민한다.

상속 및 증여세는 시가 과세를 원칙으로 하는데 

국세청에서는 지난 2020년부터 꼬마빌딩 등 비주거용 부동산에 대한 

감정평가 사업을 시행해오고 있고 지난 4년 동안 

약 156억원의 예산을 투입해 3조2000억원을 더 과세했다.

올해부터는 상속·증여세에 대한 부동산 감정평가 대상을 확대해 

감정평가사업의 예산(감정평가수수료)이 96억원으로 

2024년 46억원에 비해 2배 이상 늘리며 시가 과세에 대한 의지를 보이는 상황이다.

이런 상황에서 관련 전문가들은 상속세(또는 증여세) 절세를 위해서는 

부동산 감정평가가 대세라는 것을 잘 알고 있다.

납세자가 제출하는 시가 감정평가서가 상속인에 대한 

세무조사 위험에 대비하는 객관적인 자료가 되기 때문이다.

상속세는 과세표준에 상속세율을 곱해 부과되는데 상속인이 세율을 조정할 수는 없으므로 

과세표준을 합법적인 수준에서 최대한으로 낮추는 섬세한 감정평가를 통해 

절세를 모색하는 것이 가장 합리적이고 안전한 방안이다.

과거에 좋은 인연을 맺었던 의뢰인이나 지인으로부터 

상속세 절세를 위한 감정평가 상담 요청이 오면 마음이 무겁다. 

가까운 가족의 사망에 대한 소식이 필연적으로 딸려오기 때문이다.

하지만 고인의 한평생 노력이 투영된 재산을 상속한 의뢰인에게 

법의 테두리 안에서 합리적으로 절세방안을 모색하는 것이 

합리적인 경제주체가 지향해야 할 방향이라는 개인적인 소신을 나누며 위로를 건네고, 

전문가로서 가능한 범위 내에서 개별 부동산의 특성에 부합하는 평가를 통해 

최대한 절세가 가능한 방향을 찾기 위해 노력하고 있다.

한편 앞서 살펴본 배우자 공제, 인적 공제 등으로 인하여 

상속세가 전혀 발생하지 않는 구간 내의 부동산을 상속한 경우에는 

또 다른 전략을 통해 절세가 가능하다. 

상속세 자체에 대한 부담이 없기 때문에 최대한으로 시가를 반영한 감정평가를 통해 

상속인의 입장에서 취득가액을 높이는 것이 미래의 양도차익을 줄이는 데 유리하다.

이 경우 장래에 상속부동산을 처분할 때 발생하는 양도소득세를 절세할 수 있다. 

따라서 당장 상속세가 나오지 않는다는 점에만 착안해 

상속세 신고를 소홀히 하는 것보다는 시가 감정에 대한 상담을 통해 

추후 발생할 수 있는 양도소득세에 대한 방어까지 계획하는 것을 추천한다.

박효정 로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소 대표

세법에서 말하는 특수관계인은 어떻게 규정하고 있을까? 

특별히 법을 들여다보지 않더라도, 

부모와 자녀, 부부, 형제·자매, 친족 간 등의 사이는 직관적으로 특수관계일 것 같다.

특수관계라는 단어 자체에서 오는 느낌 자체가 

끊으려야 끊을 수 없는 혈연관계, 서로의 이익을 추구해주는 사이, 

돈이나 이해관계가 얽힌 경제공동체 등 무언가 특별한 관계, 

특혜가 오고 가는 관계를 암시하는 듯하다.

전문세무사에 따르면 특수관계인 간 거래는 

세무조사 1순위 대상이자 소명 요청이 가장 많은 항목 중에 하나라고 한다. 

특수관계인 사이에서 돈이나 자산이 오고 가는 경우, 

그 관계적 특수성 때문에 탈세나 조세 회피 가능성 여부를 더욱 예의주시하기 때문이다.

세법에서는 소득세법, 법인세법 및 상속·증여세법 등에서 특수관계인에 대한 규정을 하고 있다. 

특수관계인 판단기준은 개별법마다 약간씩 상이하긴 하지만 

대표적으로 친족관계, 법인과 법인대표 또는 법인과 임직원 등 경제적 관련이 있는 관계를 말한다.

이렇게 특수관계인 사이에서 부동산을 거래하는 경우, 

불필요한 세무조사를 피하고, 필요한 경우 손쉽게 소명하여 

탈세 등의 혐의에서 벗어나는 길은 바로 거래 부동산에 대한 감정평가를 받는 것이다.

실무상 현업에서 가장 많이 의뢰받는 경우 첫 번째는 

부모가 소유한 부동산을 자녀 측에 시세보다 저렴한 가격으로 매도하는 이른바 '저가양도'이다.

아낌없이 내어주는 부모의 입장에서 자녀에게 넘기는 부동산에 대하여 

100% 시세에 꼭 맞게 거래하는 경우는 거의 없고, 

현행법에 맞추어 시세 대비 30% 저렴하게, 

다만 3억 원의 한도 내에서 싸게 거래하는 경우가 대부분이다.

여기에서 과연 "시세"는 얼마인가? 하는 부분이 문제가 된다. 

예를 들어 시세가 10억 원인 부동산을 특수관계인 간에 저가양도로 7억 원에 거래했다면, 

그 특정 시점에 그 부동산의 시세가 10억 원이었다는 것을 

과세관청이 설득할 수 있는 객관적인 자료를 제출해야 불필요한 오해나 조사를 피할 수 있다.

세금 신고하면서 아예 해당 부동산에 대한 시가평가액이 

10억 원인 감정평가서를 제출하면 가장 객관적이고 안전하게 시가를 입증하는 가장 좋은 방법이다.

이 경우 해당 부동산의 시세가 왜 10억 원인지, 11억 원이 아닌지? 

시세를 현실보다 낮게 설정하여 조세 회피한 것이 아닌지 등의 

수많은 의혹 내지는 세무조사를 피할 수 있기 때문에 실무적으로 가장 의뢰가 많은 편이다.

두 번째 많이 의뢰를 받는 경우가 법인과 법인대표 또는 법인과 임직원 사이의 부동산 거래 시 시가평가이다.

사실 아무리 공정하게 거래했다고 해도 관계가 특수하기 때문에 의심받을 수 있는 것이 특수관계인이다. 

의심의 눈초리로 따져보는 것이 어쩌면 더 자연스러운 것이다.

이처럼 경영공동체 등 특수관계인 간에 부동산 거래를 하는 경우 

세무 리스크를 관리하는 차원에서 시가평가를 통해 안전하게 거래가액을 설정한다.

이처럼 특수관계인 간에 거래를 할 때는 탈세 등 위법함이 없었다는 것을 

특수관계인이 알아서 객관성을 갖추어 입증하는 것이 현명하다.

당연히 세무조사의 위험이 큰 현실을 알고 대비하여야 하는데 특수관계인 간 부동산 거래는 

섬세한 전문 감정평가를 통하여 방어가 가능하므로 어쩌면 쉽고, 다행이라고 할 수 있다. 

실제 관련 업무처리 경험이 많은 감정평가사를 찾아 전반의 절차를 상의하면 된다.

그렇다면 감정평가는 몇 군데서 받아야 할까? 

상속세 및 증여세법에서는 기준시가 10억 원 이하의 부동산의 경우 하나의 감정기관, 

이상인 경우 2개 업체 이상의 감정기관에 의뢰해야 한다고 규정한다.

한편 소득세법과 법인세법에서는 복수평가를 원칙으로 하진 않는다. 

다만 법인과 법인간의 거래라도 '특정 법인과의 거래를 통한 이익의 증여의제' 규정이 적용되는 등 

증여세가 계산되는 경우 2개 업체 이상의 필요하며, 

실무상 세무 리스크 관리, 방어 목적으로 평가하는 경우가 많기 때문에 복수평가 하는 경우가 많다. 

/글 로안감정평가사사무소 토지보상행정사사무소 박효정 감정평가사 행정사

지난 몇 년 동안 부동산 값이 폭등하면서 

집 한 채만 상속받아도 억대 이상의 상속세를 부담하는 경우가 흔해졌다.

기획재정부에 따르면 실제 상속세 대상자가 2000년 대비 2023년에 14배 급증했다고 하니 

재벌들이 내는 세금이라던 상속세는 이제 더 이상 부자만 내는 세금이 아닌 것이 되었다.

이처럼 상속세 부과 대상 인원이 급증했고, 집값 상승으로 인한 상속세의 절대 액수가 높아짐에 따라 

상속세 폐지론, 경제협력개발기구(OECD)의 다른 회원국 수준으로 세율 완화론 등 

사회적으로 상속세 부담완화 필요성에 대한 많은 논의가 이루어지기 시작했다.

최근 정부가 상속세를 현행 '유산세'를 '유산취득세'로 바꾸는 상속세 개편안을 내놓았는데 

이렇게 되면 물려주는 총재산의 가액을 기준으로 하는 대신 

"각자 받는 만큼" 세금을 계산하므로 과표가 낮아져서 세금이 줄어드는 효과가 발생한다.

물론 최종 시행 여부는 지켜봐야 하겠지만 

부동산 가격수준은 과거와 비할 수 없이 상승했는데 

세율 등이 그대로인 점은 상속인들에게 큰 부담인 것이 분명하다.

또한 배우자의 경우 이혼 시 재산분할을 하면 

'공동으로 형성한 재산'이므로 분할재산에 세금이 붙지 않는 것과 비교해 볼 때 

혼인 관계를 유지하다가 사망한 경우 배우자에게 부과되는 상속세는 

가혹하고 형평에 맞지 않는다는 점 등에서 상속세는 개편이 필요하다고 생각한다.

만약 상속세 개편안이 시행되어 상속세가 줄어드는 경우가 많이 발생한다면, 

상속세 그 자체를 낮추는 부분에만 초점을 두는 것에서 한발 더 나아가 

추후 처분 시 양도소득세까지 절감하는 계획을 세우는 것을 추천 한다.

아무래도 고가부동산을 상속받는 상속인들은 아무래도 상속세 절세에 

촉각을 세우고 미리 다양한 정보를 수집하고 대비하고 준비하게 마련이다.

그러나 상속재산의 기준시가가 낮은 편이거나 

상속세 공제 등으로 상속세가 아예 안 나오는 상속인들도 많은데 

이때 상속세가 아주 적거나 '0'원이기 때문에 세금에 대한 전략을 소홀히 하는 경우가 많다.

하지만 상속세를 내지 않는 상속인도 절세 계획을 세울 수 있다. 

상속재산을 "취득"하는 것이므로 상속세가 나오지 않는 구간 내에서 취득가액이 높을수록 

미래의 양도차익이 줄어들고 따라서 양도소득세를 낮추는 설계가 가능하기 때문이다.

이는 상속재산의 감정평가를 통하면 절묘하고 세련된 구현이 가능하다. 

상속세가 나오지 않는 구간 내에서 최대한 현 시가에 부합하는 감정평가를 받아 상속세를 신고하는 경우, 

합법적으로 취득가액을 끌어올릴 수 있기 때문이다.

예컨대 기준시가가 5억 원이고, 현 시가는 10억 원인데 일괄공제 10억 원이 가능한 부동산을 상속했다. 

이 경우 기준시가인 5억 원으로 신고해도, 현 시가인 10억 원으로 신고해도 모두 상속세가 '0'원이다.

A씨는 상속세가 '0'원이기 때문에 크게 신경 쓰지 않고 

단순하게 기준시가인 5억 원으로 상속세 신고를 했고, 

B씨는 감정평가를 받아 시가 10억 원으로 신고했다. 

이 과정에서 B씨는 감정평가수수료 150만 원 정도를 지출했다.

몇 년 뒤 해당 부동산을 10억 원에 양도한다고 가정해보자. 

A씨는 취득가액이 5억 원이므로 양도차익 5억 원에 대한 양도소득세 약 2억 3천만 원을 내야 한다

(양도소득세 계산기 단순계산 값이므로 개별 사안에 따른 차이가 있을 수 있다).

한편 B씨의 취득가액은 10억 원이었므로 양도차익이 없고 따라고 양도소득세는 '0'원이 된다. 

감정평가수수료 150만 원을 들여 2억 3천만 원의 양도소득세를 절세한 셈이 된다.

상속세 절세 감정평가 업무를 활발히 하며 느낀 점은 

세테크는 몇십억 원 하는 꼬마빌딩이나, 아파트를 상속받았을 때만 하는 것이 아니라는 점이다.

오히려 위 사례처럼 상속세가 전혀 안 나오는 재산을 상속받았을 때 

더 세련된 절세전략을 구사하는 경우가 많다. 

따라서 부동산을 상속받았다면, 먼저 실무경험이 탄탄한 감정평가 전문가와 상의하는 것이 현명하다. 

/글 로안감정평가사사무소 토지보상행정사사무소 박효정 감정평가사 행정사

흔히 재개발과 재건축을 구분할 때, 도로, 상하수도와 같은 

정비기반시설이 낙후한 곳에서는 재개발이 이루어지고, 

정비기반시설은 상대적으로 잘 되어있는데 주택만 노후한 경우엔 재건축을 한다고 생각한다.

재개발구역이라고 하면 왠지 좁고 구불구불한 도로를 낀 언덕길에 

오래된 주택이나 빌라가 오밀조밀 모여있는 동네가 연상이 된다. 

물론 꼭 언덕길일 필요는 없지만 어쩐지 그런 이미지가 떠오른다.

재건축은 쉽게 떠올리는 아파트 재건축이 대표적이다. 

아파트가 있는 동네에는 나름대로 도로도 크고 넓게 정비되어 있고, 

공원이나 학교도 가까운 편이고 전반적인 정비기반시설이 잘 되어 있는 느낌이다.

요새는 소규모재건축이라고 하여 전통적인 재건축사업보다 

훨씬 사업기간이 빠른 가로주택정비사업이나 모아주택 등이 각광을 받고 있기도 하다.

개발 규모를 생각해보면 대체로 재개발사업의 규모가 재건축사업보다 큰 특징이 있다. 

자연스럽게 조합원의 숫자도 많다. 

당연히 추가분담금을 결정하는 종전자산평가액도 크고, 이의신청 등 분쟁도 많다.

재개발구역 내 부동산은 재건축구역 내 부동산보다 더 다채로운 모습을 갖추고 있을 가능성이 높다. 

물건의 유형도 다양하다. 

상가, 다가구주택, 빌라, 폐가, 아파트, 나대지, 도로 등 각양각색이다.

아무래도 기반시설이 열악하여 전반적인 정비가 필요하기 때문에 

재개발사업이 진행되고 있는 것이니만큼 사업구역 내 부동산 저마다 개성이 뚜렷하다.

토지의 모양도 다양하고 도로조건이나 주위환경도 앞의 도로는 노선상가지대인데, 

한 블록만 들어가도 노후화된 주거지대로 갑자기 분위기가 변하는 등 다채롭다. 

자연스러운 현상이라고 생각한다.

이렇듯 다양한 형태로 존재하는 재개발구역 내 부동산과 그 가치의 다양성 속에서 

감정평가사는 종전자산평가 시 어떠한 기준을 갖고 

어떻게 조합원의 재산 가치를 균형 있게 평가해내야 할 것인가에 대해 깊은 고민을 하게 된다.

따라서 재개발 종전자산 감정평가를 잘 받기 위해서는 

내 부동산이 같은 사업구역 내 다른 부동산과 비교할 때 어떠한 점에서 특수성이 있고, 

그것이 시장에서 어떻게 반영되고 있는지에 대한 숫자적 증거, 실체적 자료를 수집하는 것이 좋다.

재개발의 특성으로 인해 사업구역 내 워낙 다양한 형태의 부동산이 존재하기 때문에 

내 부동산과 동일한 유형의 부동산끼리 비교해내고, 

다른 유형의 부동산과 비교했을 때 상대적으로 손해가 없도록 철저히 준비하는 것이 필수불가결하다.

간혹 대규모 재개발구역 내 아파트가 특별히 

한강조망권이 있다든지 하는 등의 매우 특수한 지리적 이점이 있는 경우가 있다. 

그런데 이러한 영구조망권 가치가 종전자산평가에 제대로 반영되지 않는다면 

해당 아파트 조합원들에게는 그야말로 치명적이고 회복하기 어려운 손해가 발생할 것이다.

만약 내 부동산이 종전자산평가에 반영되어야 할 특별한 점이 있다면 적극적으로 의견을 개진할 필요가 있다. 

물론 감정평가 시 반영될 수 있는 객관적인 자료를 준비해야 할 것인데, 

이 과정이 막막하다면 사감정을 통해 개별 부동산의 특성을 파악하는 것도 좋은 방법이다.

 /글 로안감정평가사사무소 토지보상행정사사무소 박효정 감정평가사(행정사)

최근 늘어난 상담 중 하나가 특수관계인 간에 부동산을 매매 시 감정평가 문의다. 

특수관계인 간 부동산 매매는 일반적인 부동산 거래와 달리 세법 및 공정성 확보에서 주의가 필요한 영역이다. 

따라서 감정평가를 활용해 안정성을 확보하려는 수요가 많다.

감정평가사로서 상담을 진행하며 느끼는 점은 의뢰인들의 트렌드가 

절세를 재테크의 일환으로 삼을 만큼 굉장히 중요하게 준비하지만 

이에 못지않게 세무조사 리스크를 감수하지 않으려 한다는 사실이다.

특히 세무 당국에서 일반 매매 시보다 더욱 엄격히 관리하는 특수관계인 간 매매에서 

감정평가라는 안전장치를 마련하는 주된 이유 중 하나가 바로 

부동산 시가에 대한 객관적인 근거를 획득하는 차원이라는 점에서 그렇다.

특수관계인이란 친족, 법인의 주요 주주 및 임원, 계열사 등 

경제적으로 밀접한 관계를 가진 개인 또는 법인을 의미한다.

현업에서 느끼는 감정평가 문의량으로 따져보면 부모와 자녀 간 부동산 매매를 위한 경우가 가장 많다. 

그리고 형제자매, 친족 간 또는 법인이 대표이사나 계열사와 체결하는 부동산 거래의 경우도 종종 있다.

얼마 전 처리한 부모와 자녀 사이의 부동산 매매를 위한 감정평가 건에서 

의뢰인은 증여세·양도소득세가 발생하는 세무상 리스크를 방지하기 위해 감정평가를 받는다고 했다. 

세금적으로 아무 문제 없이 안전하게 자산을 이전하는 것을 가장 중요시하는 분이었다.

현행 세법상 시가보다 30% 낮거나 3억원 이상 차이가 나면 

증여세 부과가 가능하므로 감정평가로써 적정 시가를 산정하면 

증여세 문제를 사전에 차단하고 나아가 양도소득세 계산 시에도 과세 리스크를 최소화할 수 있다.

한편 법인과 대표이사 간 부동산 거래 시 감정평가를 활용하면 

거래가격으로 인해 세금 회피 의혹 등 법인세 문제가 발생하는 것을 예방할 수 있다. 

그뿐만 아니라 법인의 자산을 부당히 유출했다는 혐의를 방지할 수도 있다.

만에 하나 이미 진행한 특수관계인 간 거래에 대하여 세무조사 등의 문제가 발생하더라도 

객관적인 거래의 근거로서 감정평가서를 제출하면 되니 

분쟁 예방 차원에서도 감정평가를 받아 거래하는 것이 안전하다.

과거 고모와 조카 간에 부동산 거래를 하면서 감정평가를 의뢰하여 처리한 적이 있었다. 

일하다가 알게 된 사실인데 의뢰인들은 감정평가를 활용하여 

단순히 세금 문제에서 안전하게 하려고 했던 것뿐만 아니라 상속과 증여 문제까지 예방하고자 했다.

가족 또는 친족 간에 단발성 부동산 거래를 잘 마친 후라고 하더라도 추후 상속·증여의 문제가 발생할 수 있다. 

이런 분쟁을 피하기 위해서도 부동산 시가에 대한 객관적인 자료를 갖추어 거래를 진행하는 것이 좋다.

특히 상속·증여 재산에 대한 국세청의 올해 감정평가사업의 예산이 96억원으로 

2024년 46억원에서 2배 이상 증액되는 등 세법이 강화되는 추세를 고려할 때 

감정평가 없이 특수관계인 간 부동산을 거래하는 것은 불필요한 리스크를 감수하는 것이라고 생각한다.

한편 감정평가수수료는 감정평가액에 따라 산정되는 법정수수료인데 

수도권에 소재하는 부동산을 기준으로 감정평가액이 10억 원이면 

수수료는 150만원 정도, 20억원이면 240만원 정도다. 

이 정도 비용으로 세무조사, 가산세 등의 위험을 불식시키면서 

혹시나 모를 분쟁 발생 시 객관적 시가 자료로써 활용할 수 있으니 여러모로 득이다. 

따라서 특수관계인 간의 부동산 거래를 앞두고 있다면 

전문 감정평가사와 상담하여 안전하게 거래하는 것이 현명하다.

박효정 로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소 대표

최근 들어 모아주택 관련 문의와 상담이 늘어나는 것을 보면 

서울 곳곳에서 모아주택 사업이 본격화되고 있다는 점을 피부로 느낀다.

특히 모아주택사업에 반대하는 미동의자의 경우 

애초에 해당 사업에 참여할 의사가 없기 때문에 

현금청산 즉 내 부동산값을 얼마나 받을 수 있을지 여부에 가장 큰 관심이 간다.

우리 사무소에 상담을 신청하는 모아주택사업 미동의자인 

토지소유자 대부분의 부동산 소유 내역을 살펴보면 

투자 혹은 투기적인 수요로 해당 부동산을 구매했던 것이 아니다.

가장 많은 사례는 1980년대 후반, 1990년대 초반에 사용승인이 된 

상대적으로 오래된 건물을 십여 년 전에 구입하여 

현대적으로 개량 후 1~2층은 세를 주고 

3층 내지 4층(최상층)에 직접 거주하고 있는 경우였다.

1~2층은 상가, 3~4층은 주택인 주상용 건물인 경우도 있고 건물 전체가 주택인 경우도 있는데 

주로 소유자가 거주하면서 관리하기 때문에 건물의 유지, 관리,보수 상태가 양호한 경우가 많다.

이런 경우엔 평생을 거주할 생각으로 해당 부동산을 매수해서 

지속적으로 보유하며 실제로 사용하고 있기 때문에 

경기변동에 따른 부동산가격의 등락이나 시세에도 별 관심이 없이 지낸다.

부동산 가격이 오른다고 한들 팔 것도 아니며 떨어진다고 해서 

평생 살고자 했던 거주의 공간을 포기할 일은 아니기 때문이다.

그렇게 평온·공연히 부동산을 소유 및 관리하여 온 

지주의 입장으로서는 모아주택사업의 시행이 달갑게 느껴지지 않는다.

거주의 형태가 아파트가 아닌 "주택"을 선호하는 사람들은 분명히 그 이유가 있다. 

아파트 분양에 관심이 없는 경우도 있고 또는 

세금 등의 이슈로 새 아파트 분양을 꺼리는 경우도 있다.

어떤 경우이든 그동안 부동산 시세에 별 관심이 없었던 입장이었더라도 

모아주택사업에 미동의 후엔 상황이 달라진다. 

아파트를 분양받는 대신 현금을 받고 건물을 내놓아야 하기 때문이다.

이때 과연 공정한 현금청산액이 얼마인지, 

현실적으로 어느 정도 금액을 예상해야 하고, 받을 수 있는지, 

반드시 소송을 통해야만 정당한 매매대금을 받을 수 있겠는지 등 수많은 궁금증이 생긴다.

모아주택 미동의자는 대체로 매도청구소송을 통해 청산을 하게 된다. 

매도청구소송에서는 감정평가액으로 청산금이 결정된다. 

따라서 내 부동산에 대한 감정평가가 

어떻게 될 것인지에 대한 감을 잡고 시작하는 것이 핵심이다.

비록 투자목적으로 건물을 사서 보유했던 것이 아니라 시세에 관심이 없었던 경우라도 

손해보지 않고 제값 받아 청산을 하길 원한다면 적극적으로 감정평가 상담을 받는 것이 좋다.

필자의 의뢰인 중에는 자신의 부동산의 가치에 대해 너무 저평가한 나머지 

사업시행자 측에서 제시하는 굉장히 낮은 수준의 매매가액을 받아들이려고 했던 경우가 꽤나 있었다.

물론 전문적인 감정평가 상담 및 대응으로 그러한 일을 방지하고, 

결국 정당한 가액으로 청산할 수 있도록 가이드했지만 

의외로 큰 손해가 날 뻔한 사례가 왕왕 있다.

한편, 건물주의 기대치가 현실과 맞지 않게 너무 높은 경우도 있다. 

소송을 통해 무조건 더 높은 금액을 받을 수 있다고 생각하지만 

법원감정액에 대해 현실적인 예측을 하지 못해 낭패를 보는 경우도 많다.

모아주택 미동의자라면, 

내 부동산값이 감정평가액으로 결정된다는 사실을 알고, 

전문가와 함께 미리 감정평가를 꼼꼼히 대비하는 것이 현명하다. 

글 / 로안감정평가사사무소/토지보상행정사사무소 박효정 감정평가사/행정사 대표 박효정

법원에 등록된 감정인으로서 소송 중인 부동산의 감정평가를 하는 이른바 

법원 감정인으로 살다 보면 다양한 상황에서 감정평가를 하게 된다.

일반 소시민이 평생 살며 송사(訟事)에 휘말리는 일이 얼마나 있겠느냐고 생각할 수도 있겠지만 

법원 감정인인 필자가 보는 세상은 온통 소송과 재판, 불복이 난무한다. 

‘이런 일로도 소송을 하는구나’ 싶은 사건이 얼마나 많은지 일일이 나열하기도 힘들다.

얼마 전 재판부로부터 감정촉탁을 받고 진행한 임료 감정은 

인접 토지 소유자 간 경계분쟁에 의한 것이었다.

서로 바로 붙어 있는 연접한 토지를 각각 소유했던 원고와 피고 사이에 

건물, 담장 등이 인접 필지를 침범했다고 해 그 침범한 부분만큼의 

토지에 대한 임료를 부당이득으로 반환해야 한다는 다툼으로 감정촉탁을 받았다.

과거 몇 년간 발생한 그 부동산을 사용한 임료, 

즉 부당이득금이 얼마인지 감정평가로써 확정하는 사안에서 필자는 

해당 토지에 대하여 과거 임료 및 현재 임료를 계산하여 재판부에 제출했다.

그런데 과연 임료 감정을 촉탁받는 경우가 

비단 인접 토지 소유자 간에 경계침범 토지에 대한 임료뿐일까?

부동산 소유자와 세입자 간에 발생하는 임대료 증감 청구도 굉장히 흔하다. 

임대차 계약 기간이 만료된 후 임대료를 증액 또는 감액해야 한다는 것에서부터 

설령 증액이라는 방향성에 대하여 의사가 합치하더라도 

과연 얼마나 증액해야 하는가에 대한 분쟁이 생기는 경우가 있다. 

이때도 적정 임료에 대해 감정평가를 하게 된다.

한국전력을 상대로 하는 고압선 아래를 지나는 토지, 

이른바 선하지에 대한 임료 청구 역시 임료 감정을 거치게 된다.

지방자치단체를 상대로 도로 등의 토지소유자가 사용료를 청구하는 경우도 있고, 

경매나 공매 낙찰자가 임차인 또는 점유자를 상대로 임료 청구를 하기도 한다. 

이처럼 소유자가 변경되어 분쟁이 시작되는 경우도 많다.

부동산 임료와 관련된 분쟁 하나만 놓고 보더라도 

다양한 상황에서 다양한 이유로 분쟁이 발생하고, 

부당이득금 확정을 위해 법원에서 감정평가를 하게 된다.

특별한 사정이 없으면 법원 감정인이 제출한 감정평가의 결과를 바탕으로 

부당이득금 총액이 계산되어 판결이 난다. 

결국 돈 때문에 소송을 하는 상황에서 법원 감정평가는 받아야 할, 

혹은 줘야 할 돈의 크기를 결정하는 역할을 하는 것이다.

그렇다면 임료 소송 중인 당사자라면 부당이득금을 결정하는 감정평가에 

많은 관심을 갖고 준비하는 것이 결국 소송에서 좋은 결과를 얻는 길이 될 것이다. 

임료 감정을 잘 받기 위해 어떤 준비를 하면 좋을까?

 

먼저 감정평가 시 참고할 수 있는 자료를 구비하여 의견을 제출하면 도움이 될 수 있다. 

특히 해당 물건에 대한 임대차계약서 및 인근 유사부동산의 임대차계약서 등을 포함하면 좋고 

업종, 업태에 따라 특별히 존재하는 임대차 관행 등이 있다면 

역시 정리하여 의견 제출하는 것도 좋은 방법일 수 있다.

또한 감정평가 현장 조사 시 특히 건물이 포함된 분쟁 등에서는 

법원 감정인이 건물 내부를 확인할 수 있도록 

현장 조사에 협조하여 내부 안내를 해주면 도움이 될 수 있다.

다만 상대방이 있는 사안에서 나에게 유리하면 상대에게 불리하고, 

나에게 불리하면 상대에게 유리할 것이므로 

어떤 자료를 내고 어떻게 협조하는 것이 나에게 유리할지 여부에 대해서는 

미리 법원 감정 전문가와 상의하는 것이 현명하다.

박효정 로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소 대표

어느 날 우리 사무소에 걸려온 상담 전화였다. 

상담자는 서울에 소재하는 00재건축구역 내 도로를 소유한 사람이었는데, 

재건축조합에 종전자산가액 수준인 3억 원 정도로 도로 소유권을 넘겨야 하는지 고민이었다.

만약 협의가 이루어지지 않으면 재건축조합에서 

매도청구권을 행사하여 매도청구소송을 제기할 것이라는 통보받았다고 했다.

한평생 송사에 휩쓸리지 않고 평온하게 살아왔던 상담자로서는 

조합에서 소송을 한다고 하니 덜컥 두려운 마음이 앞섰지만 

그렇다고 제대로 된 매매가를 산정 받을 기회를 

포기하고 싶지는 않았기 때문에 우리 사무소에 자문을 요청했다.

결국 소송을 하면 감정평가액으로 매매가액이 산정이 되는데 

과연 감정평가액은 얼마를 예상해야 하며, 

지금 조합이 제시한 금액으로 협의하면 손해는 아닌지 궁금하다고 했다.

필자 역시 마찬가지지만 대부분 자신이 보유한 자산 중 

가장 큰 부분을 차지하는 자산의 형태는 부동산이다. 

부동산은 가액 자체에서 일단 억대 이상인 경우가 많고, 

개인이 소유한 부동산이 몇십억 원인 경우도 흔하며 

몇백억 원 이상의 자산을 형성한 사람도 부지기수다.

말하자면 부동산 문제가 발생했을 때 제대로 대처하지 못하면 

경제적으로 치명타를 입게 되므로 누구나 조심스러울 수밖에 없다.

이렇게 규모와 파급력 때문에 누군가에게 강요받지 않고, 

자신의 의지에 따라 자유롭게 부동산을 거래하는 경우라도 

막상 손해나는 일이 생기지 않을까 노심초사하게 마련이다.

따라서 재건축조합에서 소송을 걸겠는 통보를 받은 

일반 개인의 입장에서 말할 수 없는 막막함을 느끼는 것은 어쩌면 당연하다.

게다가 대상은 "도로"이다. 

과연 도로의 시가는 얼마일까? 

일반적으로 도로의 거래가 활발한 것도 아니고 

아파트처럼 매매가격을 쉽게 조회할 수 있는 것도 아니라 여러모로 애매하다.

일단 필자는 종전자산가액 수준으로 협의하지 마시라고 조언했다. 

왜냐하면 재건축구역 내 "도로"는 현재로서는 그 모습과 이용 상태가 도로일지언정 

장래에 아파트부지가 될 토지로서 가치를 측정받아 매매하는 것이 온당하기 때문이다.

재건축조합에서 제시했던 도로의 가격은 관련 법령에 따라 

인근 대지의 33% 수준으로 책정된 가격이었는데, 

소송이 두려워 그 금액으로 협의한다면 상담자에게 큰 손해였기 때문이다.

그 과정에서 재건축구역 내 도로의 시가를 산정하는 감정평가를 진행하였고, 

상담자에게 도움이 될만한 전국의 재건축구역 내 도로 감정평가사례를 제공하였다.

마지막으로 소송을 염려하는 상담자에게 동일한 사건에서 

지속적으로 좋은 성과를 내고 있는 변호사를 소개해주었다.

결과는 어땠을까? 

비록 소송을 거치는 고단함이 있긴 했지만 

결국 상담자는 약 10억 원의 매매가액을 받고 마무리할 수 있었다. 

연신 고맙다는 인사를 건네는 의뢰인의 연락을 받고 돌이켜 볼수록 참 대단한 재테크였다.

이처럼 재건축 매도청구소송에서 

도로라도 제대로 된 시가를 책정받는 방법과 실제 사례가 있으니 

소중한 내 부동산을 상대방의 주도하에 덜컥 협의하기 전에 

일단 전문 감정평가사와 상담하는 것이 현명하다. 

/글 로안감정평가사사무소, 토지보상행정사사무소 대표 박효정

우리는 돈과 시간으로부터 자유롭기를 희망한다. 

노동에 연연하지 않아도 수익이 나는 상태, 소위 말하는 경제적 자유를 꿈꾼다. 

내가 가진 재산을 성공적으로 증식하기를 원한다.

얼마 전 한국인 자산의 74%가 부동산이라는 통계를 본 적이 있다. 

해당 통계처럼 우리나라 사람 각자의 재산 대부분이 부동산이다.

누구나 부동산을 통해 큰 부자가 되는 상상을 해본 적이 있을 것이다. 

사람들은 가진 재산이 부동산에 몰려 있기 때문에 

필연적으로 부동산 재테크에 많은 관심을 갖고 다양한 활동을 하게 마련이다.

이처럼 누구나 꿈꾸고 희망하고 관심 갖는 부동산을 통한 재테크는 어떻게 정의할 수 있을까? 

재테크의 의미를 접목해 보면 부동산 재태크란 

‘부동산을 통해 이익을 얻기 위해 자산을 투자하여 벌이는 활동’이라고 할 수 있다.

필자는 지난 15년간 부동산 감정평가사로 업무하면서 

특히 이혼소송 재산분할, 상속세 절세, 증여세 절세, 상속재산분쟁, 

보상금 이의신청, 매도 청구 소송 등등과 같은 분야에서 

의뢰인의 재산을 지켜줄 뿐만 아니라 오히려 증식시켜 주는 방안을 연구하고 특화하여 성공시켜왔다.

의뢰인을 부자로 만들면서 의뢰인이 자산을 증식시키도록 감정평가라는 것을, 

감정평가제도를 부동산 재테크의 도구로 활용할 수 있도록 소개해왔다.

실제로 감정평가를 통해 수익 창출, 절세 또는 승소 등으로 현출시키는 업무 분야를 특화했는데 

현행법상 감정평가 수수료가 워낙 낮은 수준(수도권 기준 10억원 감정평가 시 약 150만원 내외)이라 

투자금 대비 효과가 수십 배, 때로는 수천 배까지 나는 경우가 흔하게 발생했다. 

이런 재테크가 또 어디에 있을까.

이혼소송에서 부동산을 두고 재산분할을 하며 최초 감정평가액이 

70억원대로 산정되어 분할가액이 너무 적다고 생각했던 의뢰인에게 

해당 부동산의 특성에 맞는 섬세한 재평가(사감정)를 통해 100억원대 자산임을 입증해주었고 

결국 우리 회사의 평가금액이 법원에서 인정되어 재산 분할금액이 크게 늘었던 사례도 있었다.

공익사업 보상에서 협의 보상, 수용재결, 이의재결 및 행정소송에서까지 지속해서 

개별 평가로써 약 15억원으로 보상금이 산정됐던 여러 필지를 

일단지 보상의 논리와 타당성을 주장하는 감정에 관한 의견서를 작성해주었고 

결국 일단지로 판결받아 보상금이 20억원으로 올랐던 사례도 있다.

담보가치가 너무 적게 산정돼 필요한 만큼 대출이 되지 않아 고생하던 의뢰인에게 

시가 감정평가를 의뢰받고 현실에 맞는 시장가치를 산정해줬는데 

그것을 통해 담보물 가치평가를 높게 받게 되어 대출금을 더 받게 되는 경우도 많다.

이외에도 일일이 나열할 수도 없을 정도로 크고 작았던 다양한 사건에서 

의뢰인이 부동산 감정평가를 활용하여 더욱 부자가 될 가능성을 

현실로 만드는 작업은 강한 성취감과 기쁨 그리고 보람을 느끼는 일이었다.

인간은 본능적으로 재산을 늘리고 싶어 하며 그에 따라 탐구하고 활동하게 디자인된 존재라고 생각한다. 

따라서 일상을 살아내면서 재테크에 대해 진지하게 생각해보거나 구체적인 행동에 나서본 적은 없더라도 

필자가 소개한 것처럼 감정평가를 통해 부동산 재테크에 성공하는 사람들도 있다는 것을 

상식으로라도 알아두면 언젠가 유용하게 활용할 날이 있을 것이다.

박효정 로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소 대표

감정평가 상담을 하다 보면 감정평가 현장 조사에 

소유자가 참석하는 것이 유리하겠느냐는 질문을 많이 받는다.

감정평가사가 감정평가를 할 때는 부동산에 대한 실지조사를 해 대상 물건을 확인해야 한다. 

현업에서는 이를 현장 조사라고 하는데 말 그대로 부동산이 소재하는 현장에 가서 

이용 상태 등을 확인하고 공적 장부와 실제 현상의 차이 여부를 파악하는 일이다.

이혼소송 중에 재산분할을 위해 부동산 감정평가가 진행되거나 

공익사업 시행으로 인한 보상금 산정을 위한 감정평가, 

재건축이나 재개발사업에서 진행되는 감정평가 또는 부동산담보대출, 

경매나 공매, 상속세·증여세 절세를 위한 평가 등 모든 감정평가에 현장 조사가 수반된다.

한편 부동산이라는 재산 규모와 감정평가로 정리되는 돈의 크기를 생각해보면 

감정평가 절차의 하나인 현장 조사에도 자연스럽게 많은 관심을 갖게 되기 마련이다.

그렇다면 부동산 소유자 혹은 이해관계인이 감정평가 현장 조사에 참관하면 유리할까? 

만약 참관한다면 어떤 자료를 제출하고 어떤 말을 해야 하며 

특별히 감정인이 질문을 하는 경우엔 어떻게 대답해야 할까?

이는 정답이 없는 문제다. 

개별 부동산의 특성에 따라 현장 조사에 참석을 하는 것이 좋은 경우도 있고 

상황에 따라 참석할 필요가 없는 경우도 있으며 때로는 참석하는 것이 오히려 좋지 않은 경우도 있다.

준비해야 하는 자료의 종류나 내용은 개별 부동산마다 다르고 

감정평가사에게 해서 도움이 될 말도 있겠지만 오히려 해가 되는 말도 있다.

그래서 위와 같은 질문을 받으면 필자는 

해당 부동산의 개별 특성을 먼저 파악하고 

감정평가의 목적과 종류를 검토하고 

해당 부동산 인근 지역의 가격 동향을 파악하여 

개별 소유자의 입장에 맞는 조언을 해준다.

개인적으로 보상평가를 위해 현장 조사를 하며 

감정평가사의 실지조사에 참석한 토지소유자가 한 말 때문에 진땀을 뺀 경험이 여러 번 있다.

특별히 토지소유자에게 추천받은 감정평가사로서 업무를 수행하는 경우에는 

사업시행자 추천, 시도 추천 감정평가사와 함께 일하면서도 

토지소유자 입장에서 최대한 좋은 방향으로 평가가 되도록 하기 위해 큰 노력을 한다. 

그것이 토지소유자에게 추천받은 감정평가사의 역할이기 때문이다.

그런데 감정평가사들이 모인 자리에서 토지소유자가 

특별히 본인에게 불리하게 작용할 사실관계나 사안을 

필터링 없이 이야기해버리면 더없는 곤란함을 느낀다. 

필자가 주장해야 하는 내용이나 정당성이 훼손되어버리기 때문이다.

차라리 토지소유자가 현장 조사에 입회하지 않았더라면, 

혹은 불리한 말을 하지 않았더라면 필자가 토지소유자 추천 평가사로서 

적절히 부드럽게 잘 마무리할 수 있었을 텐데 하는 아쉬움이 들게 된다.

 

토지소유자 등이 감정평가 현장 조사에 참석하는 것이 좋을지, 

어떤 종류의 주장을 해야 유리할지에 대한 것은 

개별 부동산의 상황 및 감정평가의 목적 등에 따른 

섬세한 컨설팅을 통해 전략적으로 접근하는 것을 추천한다.

박효정 로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소 대표

며칠 전 입주권 평가와 관련된 일이다. 

감정평가 기준일 당시 의뢰인이 제시한 납입 금액이 잘못되었었고, 

증여계약일자에 확정이 없었던 상태였다. 

결과적으로 입주권 가치가 정상가치에 비해 높게 산정될 뻔 하였다.

다행히 감정평가 업무를 진행하는 과정에서 증여세 신고 전에 위 사안을 발견하고, 

재빠르게 수정 작업을 거쳐 업무를 잘 마무리하였다.

하지만 만약 이대로 증여 신고를 마쳤다면 어땠을까? 

의뢰인은 불필요한 증여세를 더 납부했을 뿐만 아니라 

만약에 추후에 잘못된 점을 발견하더라도 

수정 신고 등에 비용, 시간을 낭비하였을 것이다.

입주권은 재건축이나 재개발사업에 참여하여 새로 지어진 아파트에 입주할 권리를 의미하며, 

입주권의 상속, 증여 시 재산가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가로 하여야 한다.

하지만 입주권은 기준시가가 존재하지 않는 데다가 

시세도, 유사매매사례가액도 찾기 어려워 시가 추정이 어렵다는 점이 

상속인 또는 증여계획 있는 가족들을 힘들게 한다. 

따라서 입주권 상속 또는 증여를 받는 경우 대부분 시가산정액의 불안정함을 해소하고 

최대 절세를 안전하게 실현하기 위해 감정평가를 활용한다.

그렇다면 입주권 상속, 증여 시 절세의 핵심은 무엇일까? 

일단 재산 가액이 낮을수록 증여세, 상속세가 낮아진다.

입주권의 평가방법에 대해서 상속세 및 증여세법 시행령에는 

조합원 입주권의 경우 조합원 권리가액과 평가기준일까지 납입한 

계약금, 중도금 등을 합한 금액에 평가기준일 현재의 

프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 한다고 규정한다.

입주권 가치 산정 구조에서 보듯이 입주권 권리가액과 평가기준일까지 납입한 금액 등은 

현 시점 관리처분계획을 기준으로 고정값이므로 프리미엄이 낮을수록 상속세, 증여세가 낮아진다.

프리미엄은 현 신축아파트 시세와 해당 아파트의 조합원 분양가의 차액으로, 

수년 뒤 준공할 아파트가 현재 시점 준공됐을 때를 상정한 시가평가를 통해 금액을 산정할 수 있다. 

다만, 해당 아파트는 사업 진행 과정 중에 있으므로 

실제로 준공이 끝난 아파트와 그대로 비교하는 것은 비합리적이다.

향후 도급공사비 증액, 일반분양가 변동 등에 따라 

권리가액 및 예상 추가분담금이 시시로 변동되어 프리미엄에 영향을 미칠 수 있으며, 

입주권의 특성(1+1) 및 평가시점에 따라 다양한 가치가 산정될 수 있기 때문이다.

이러한 부분을 의뢰인에게 유리하게 적용하게 하기 위하여 

우리 회사에서는 수많은 입주권, 분양권 상속 및 증여 업무를 

안전하고 성공적으로 처리한 데이터를 기반으로 하여 

개별 부동산이 속한 지역, 국지적인 부동산 상황에 맞게 

앞서 설명한 위험 부분을 합리적으로 조정하는 방안을 활용하고 있다.

한편 정확한 프리미엄 및 입주권 가치 추정을 위해서는 

의뢰인의 구체적 자료 제시 및 상속·증여 진행 상황에 대한 설명도 중요하다. 

앞서 소개한 얼마 전 수행한 입주권 감정평가는 

증여계약일자와 중도금 납입일자, 감정평가 기준시점 간의 시차가 있는 건이었다.

입주권 증여, 상속 시 최대 절세 효과를 누리기 위해서는 

정확한 자료 제시와 이를 토대로 한 적정 프리미엄 산정이 가장 중요하므로 

관련 업무 처리의 경험이 많은 감정평가 전문가의 도움을 받는 것을 추천한다. 

/글 로안감정평가사사무소 토지보상행정사사무소 이인정 감정평가사 행정사

재개발 현금청산이나 공원, 도로, 산업단지, 공공청사, 택지개발, 신도시 조성 등등 

공익사업의 시행으로 인한 토지 등 보상이 필요한 사업은 도처에서 다양하게 진행되고 있다.

주변에서 '보상받는다'고 하면 부럽다는 시선을 보내는 경우가 더러 있다. 

안 팔리는 땅, 시골의 선산이나 경작하지 않고 놀리고 있는 

논,밭을 나라에서 사가니 얼마나 좋겠느냐는 것이다.

앞선 예와 같이 수용 등 보상의 방식이 아니고서는 

현가화하기가 어려운 토지나 건물을 보상해준다고 하면 반가운 일일 것이다.

그런데 살던 집이나, 임대료 잘 나오는 상가가 

공익사업에 편입되어 보상을 받는 경우엔 부수적인 문제가 발생한다.

살던 집을 보상받는 경우엔 새로운 거주지로 이사를 가야 한다. 

그 과정에서 보상이 아니었으면 발생하지 않았을 비용이 발생한다. 

이사비, 중개수수료 등에서부터 새로운 집을 취득하는 경우 

취득세와 같은 세금도 원래 집에서 살았으면 내지 않아도 되는 돈이다.

주택 또는 상가세입자에게 월세수익을 받고 있던 경우도 골치가 아프다. 

멀쩡하게 월세가 잘 나오던 부동산을 강제수용 당하여 

다른 부동산을 취득하는데 소요되는 비용/세금 뿐만 아니라 다시 세입자를 구하는 등 

기존의 임대사업을 정상화시키기까지 상당한 노력과 시간, 비용이 들기 때문이다.

이처럼 공익사업 수용으로 인해 토지 등 소유자가 다양한 불편을 겪는데도, 

현행법에서는 이러한 부수적인 비용을 보상대상으로 삼지 않는다. 

따라서 지주 입장으로서는 최소한 내놓는 부동산에 대한 보상가만큼은 

정당한 가치를 제대로 책정받는 것이 중요하다.

부동산에 대한 정당한 보상액을 산정받기 위해서는 

보상액을 산정하는 감정평가사에게 내 부동산의 연혁, 특성, 보수내역 등을 면밀하게 정리한 

"감정에 관한 의견서" 이른바 "감정의견서"를 제출하는 것이 유리하다.

감정평가는 마치 재판을 통해 판결을 받는 것과 같다. 

특정한 시점의 내 부동산 가치를 판정받는 것이고, 

그 결과가 오랫동안 남아 기록되어 있으며, 

보상금 이의신청 등 다음 절차에 영향을 미친다.

우리가 재판을 받는 당사자라면 어떨까? 

재판장이 나에게 유리한 판결을 내려주도록 '설득하는 작업'에 혼신의 힘을 다할 것이다. 

나의 사건에 유리하게 적용될 유사판례를 열심히 찾아내서 

준비서면, 답변서, 의견서, 탄원서 등등 다양한 형태로 

판사의 마음을 내 쪽으로 돌려낼 각종 의견을 피력할 것이다.

감정평가도 마찬가지이다. 

감정평가를 잘 받도록 최대한 협조하는 것은 물론이며 

내 부동산에 대하여 보수현황, 리모델링 시기 및 비용 등은 

내가 가장 잘 알게 마련이므로 일목요연하게 정리하여 제출하면 도움이 될 수 있다.

또한 내 부동산평가에 유리하게 적용될 

거래사례, 평가사례 등을 수집하여 제출하는 것도 좋은 방법이 될 수 있다. 

다만 보상 감정평가는 관련법에 따른 평가방법을 준수하므로, 

감정평가 관련 법률 및 실무, 이론의 검토가 선행된 

올바른 논거와 주장이 뒷받침 되어야 의미가 있다.

보상을 잘 받고자 하는 토지소유자라면 보다 적극적으로 

전문적인 감정의견서를 활용하는 것이 보상 이후의 이의신청절차 등에도 유리하다.

따라서 보상 감정평가 전문가와 보상의 첫 단계에서부터 

내 부동산의 특성을 제대로 디자인 하여, 맞춤형 보상전략을 수립하는 것을 추천한다. 

/글 로안감정평가사사무소, 토지보상행정사사무소 대표 박효정

오랜 기간 재개발·재건축사업, 그리고 최근엔 모아타운이나 가로주택정비사업 등까지 

정비사업 관련 감정평가 업무를 하다 보니 느낀 점이 있다. 

사업구역에서 조합원 혹은 현금청산자가 가장 크게 사업 내용에 관심을 갖거나 

또는 불만을 갖게 되는 시기가 몇 번 있다는 사실이다.

그중에서 단연코 토지 및 건물 소유자의 관심이 가장 치솟는 시기는 바로 

내 부동산에 대한 종전의 토지 및 건축물의 명세, 

이른바 종전자산가액과 추정 분담금 추산액을 통보받았을 때다.

최근에는 동일한 사업구역 내 조합원 또는 현금청산 예정자끼리 

단체 카카오톡, 오픈채팅방 등을 개설해 각종 정보를 공유하는 것은 기본이다.

다만 같은 사업구역 내에서도 대지·도로·단독주택·상가·다세대·아파트 등 

어떠한 물건을 보유했느냐에 따라서 이해가 일치하는 조합원끼리 뭉치고 흩어지는 것을 볼 수 있다.

부동산 종류에 따라 감정평가 시 적용기법과 고려사항이 달라지기 때문에 

각자 보유한 부동산의 특성에 맞게 힘을 모아 대응하는 것은 

매우 자연스러운 일이고 또 현명한 일이라고 본다. 

8차선 대로변에 상가를 보유한 소유자와 후면지 오피스텔 소유자는 

각자 부동산 감정평가를 잘 받고자 하는 전략과 포인트가 다를 수밖에 없을 것이기 때문이다.

통상 종전자산가액을 통보받고 나면 사업구역 내 조합원들은 대체로 충격과 분노를 표한다. 

그리고 이의신청을 준비한다. 필자가 경험한 종전자산 이의신청의 종류는 다음과 같다.

첫째는 내 부동산에 책정된 절대적 숫자(금액)에 대한 실망에 기한 것이다. 

기본적으로 자기 부동산 금액이 적게 나오길 바라는 사람은 없을 텐데 

시가 대비 너무 낮게 나왔다는 이유로 이의신청하려는 경우가 가장 많다.

이 경우 먼저 종전자산평가 산정하는 기준이 되는 시점은 

해당 사업장의 ‘사업 시행 인가고시일’이라는 부분을 살펴볼 필요가 있다. 

사업시행인가 고시일은 1년 전 일 수도, 2년 전 일 수도 있다. 

구조적으로 종전자산평가액은 대체로 내가 가액을 통지받은 날보다 과거의 가격이다. 

따라서 내가 엊그제 받은 종전자산가액 통보액을 

현재의 해당 지역 부동산 시세와 비교하여 이의신청하는 것은 타당하지 않다.

둘째, 동일한 종류의 부동산 대비 내 부동산이 더 낮게 책정된 것 같은 불안감으로 인한 이의신청이다. 

옆의 옆집보다 평당 가격이 낮게 나왔다는 부분, 유사한 인근 부동산보다 저평가되었다는 이유다.

말하자면 사업구역 내 동일 유형 부동산 가격 균형에 대한 것인데 

통상 건물 가격까지 합쳐서 ‘평당 얼마’라고 하는 시장 관행이 있으므로 

건물을 제외한 토지만의 가격을 비교해야 한다.

마지막으로 상이한 종류의 부동산과 비교할 때 상대적으로 저평가된 것에 대한 이의다. 

예를 들면 빌라의 대지권 가격은 평당 5000만원이 나왔는데 

단독주택의 토지 가격은 평당 3000만원밖에 나오지 않았다는 내용이 많다.

사견으로는 빌라의 대지권 가격과 단독주택의 토지 가격이 

너무 많은 차이가 나는 것은 당연하다고 본다. 

그러나 원론적으로는 유형이 다른 부동산끼리 비교하여 이의신청하는 것은 성과가 좋지 않다.

한편 수억에서 수십억에 이르는 종전자산가액이 달랑 종이 한 장으로 날아오는 것도 불만이 생기는 부분이다.

 

부동산 소유자로서는 종전자산가액이 산정된 구체적인 방식이 궁금하기 마련이다. 

추정 분담금이 걸린 문제이므로 종전자산평가에 대한 이의신청 여부를 떠나 산출 과정을 확인하는 것이 현명하다.

이를 위해서는 종전자산 감정평가에 대한 정보공개 청구신청이 필요하다. 

다만 정보공개 청구신청을 할 때 감정평가와 관련하여 

검토를 해야 하는 항목을 구체적으로 기재해야 한다. 

열흘 기다려 받은 공개 내용을 들고 찾아온 상담자들을 되돌려 보낼 때가 많다.

애초에 청구를 올바로 하지 않아서 제대로 된 내용을 공개 받지 못한 경우가 대부분이기 때문이다. 

공개 신청을 하는 사람도, 공개를 하는 사람도 피차 감정평가에 대하여는 아마추어이므로 

정보공개 청구신청의 단계에서부터 감정평가 전문가와 상의하는 것을 추천한다.

박효정 로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소 대표

2025년 표준부동산 소유자 의견청취기간이 2024년 12월 19일에서 2025년 1월 7일까지이다. 

표준부동산은 표준지공시지가와 표준단독주택가격 두 가지로 구분된다.

표준부동산 소유자 의견청취기간에는 표준지 등의 소유자가 

2025년 내 토지(표준지)가 얼마에 어떻게 공시될 예정인지 열람할 수 있다. 

그리고 공시가격 등에 대한 의견이 있다면 이 기간에 의견제출할 수 있다.

'부동산공시가격 알리미'라는 포털사이트에 접속하여 내 토지의 상세주소를 검색하여 

표준지 공시가격을 열람하면 2025년 1월 1일자를 기준으로 한 2025년 예정공시지가를 확인할 수 있다.

표준지가 상업용인지, 단독주택인지 등의 이용상황과 접한 도로의 상태, 

토지의 모양과 고저 및 면적 등 토지의 특성에 대한 내용 및 공시예정가격을 열람한 후 

특별한 의견이 있는 경우 의견제출을 하면 되는데 이때 제시하는 소유자의 의견은 "이의신청" 성격을 갖는다.

아무래도 예정공시지가를 확인하고 소유자가 의견을 낸다면 

공시지가가 높으니 혹은 낮으니 공시가격을 변경해달라는 취지일 것이기 때문이다.

현업에서 살펴보니 공시지가 의견제출(또는 이의신청)은 2가지 측면에서 가장 많이 이루어진다. 

먼저 세금부분이다. 

아무래도 각종 세금산정을 공시지가를 기준으로 하다보니 납세자의 입장에서 예민할 수밖에 없다.

두 번째는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률상 

토지 보상액을 산정하는 기준으로서 공시지가기준법을 규정하는 부분으로 인하여 

특히 보상 지역이나 재개발·재건축(가로주택정비사업 등) 사업 구역 내의 토지소유자가 

예의 주시하며 보상금 산정 등에 대비해 공시지가에 이의신청하는 경우이다.

매년 공시지가가 조사·발표되고 그에 따라 셀 수없이 많은 행정이 이루어지므로 

자연스럽게 매년 의견제출과 이의신청이 있게 마련이다. 

말하자면 공시지가에 대한 의견제출과 이의신청은 꽤 흔한 일이다.

만약 표준지공시지가 등에 이의를 제기할 예정인 토지소유자라면 

확정적으로 표준지공시지가가 공시되기 전 단계에서 이루어지는 

공시지가가 의견제출 단계부터 적극적으로 의견을 개진하는 것이 좋다.

다만 많은 의견제출(또는 이의신청)이 단순히 "공시가격이 높다(낮다)"라는 부분에만 치중되어 있는데, 

그렇게 해서는 원하는 성과를 내기 어렵다.

해당 결론이 나오게 된 경위 및 인근 토지가격과의 균형성 차원에서 접근해야 

공시지가 의견제출(이의신청)로 인한 소기의 목적을 달성할 가능성이 높아진다.

토지는 물리적으로 다른 토지와 반드시 연접해있기 때문에 

"내 토지"만 놓고 미시적인 접근을 하는 것보다는 

내 토지가 속하는 지역의 토지가격 분석을 통해 

내 토지와 다른 토지와의 상관관계를 함께 풀어내는 것이 핵심이다.

2025년 표준부동산 공시지가는 소유자의 의견을 청취하여 2025년 1월 24일에 공시될 예정이다. 

따라서 어차피 공시지가 이의신청을 예정하는 토지소유자라면, 

감정평가 전문가의 조언을 받아 조기 이의신청의 성격을 지닌 

의견제출을 적극 활용하는 것을 추천한다. 

/글 로안감정평가사사무소, 토지보상행정사사무소 대표 박효정

요즘 모아타운에 반대하는 건물주로부터 많은 상담 문의가 온다. 

모아주택에 대한 현금청산이 감정평가로 이뤄지기 때문에 

자신의 건물에 대한 제대로 된 시세를 알고 대비하고자 하는 수요가 늘어나기 때문이다.

서울시의 대표적인 주택공급정책인 모아타운 1호인 강북구 번동이 12월 16일 착공에 들어가기도 했고, 

같은 날 서울시 전체에 LH와 같은 공공기관 참여 모아타운 등의 대상지가 

21곳이 선정되기도 하는 등 모아타운 사업은 더욱 활발해지고 있다.

모아타운은 대규모 재개발이 어려운 10만㎡ 이내의 노후 저층 주거지를 

하나로 묶어 정비사업을 추진하는 모델이다. 

모아타운으로 지정되면 다가구·다세대주택 필지를 모아 블록 단위로 공동 개발할 수 있게 된다. 

전통적인 방식의 재개발 또는 재건축의 가장 큰 단점 중의 하나는 

사업 기간이 8~10년 이상으로 장기간이 걸린다는 점이다.

시간이 흐름에 따라 법률, 제도의 변화나 사회·경제적인 변화, 건축비나 

인건비 상승, 금리의 상승이나 하락 등의 여러 가지 변수가 

재개발·재건축 사업의 근간을 흔드는 위험 요소가 될 수 있기 때문이다.

반면 모아타운 사업은 정비계획 수립, 조합추진위원회 승인, 

관리처분계획 인가 절차의 생략으로 사업 기간을 전통적인 재개발·재건축에 비해 

절반 이하 수준으로 획기적으로 줄일 수 있다는 것이 큰 장점이다.

그러나 각자의 사정에 따라 모아주택, 모아타운 사업에 참여하고 싶지 않은 경우가 있다. 

현업에서 살펴보니 월세 수익이 잘 나오는 건물주, 

좋은 위치에 상대적으로 규모가 큰 상가를 소유한 경우 반대하는 사례가 많았다.

모아타운 사업에 반대한다고 상담을 요청하는 건물주에게 하는 조언은 

먼저 해당 부동산의 객관적인 시가를 명확히 알아두는 것이 좋다는 것이다.

시가에 대하여 잘못된 정보를 알고 있으면 추후 사업시행자에게 

시가로 매매하는 과정에서 잘못된 협상 또는 결정을 할 수 있다.

최근 상담한 좋은 위치에 상가건물을 소유한 한 개인이 자신의 부동산이 

20억원쯤 되는 것으로 알고 있었으나 실제로는 30억원 이상 산정되는 건물이었다.

또 한 경우는 건물가격이 40억원쯤 될 거라고 생각했는데 

60억원 이상 충분히 산정할 수 있는 건물이었다. 

실제로 상담한 내용이다.

물론 반대의 경우도 있다. 

부동산 소유자가 생각하는 시세가 실제 시세에 절반 이하인 경우, 

여기서 실제 시세라고 하면 추후 소유권 이전 등기 청구의 소, 

이른바 매도청구소송에서 감정평가로 산정될 시세를 말하는데, 

그것과 매우 동떨어진 가격이 바르다고 잘못 알고 있는 경우다.

감정평가로 산정될 시세를 잘못 알고 있기 때문에 발생하는 손해는 여러 종류가 있다. 

앞서 예를 든 상담자의 경우처럼 30억원이 나올 건물에 대해 

시세가 20억원인 줄 알고 덜컥 20억원에 매매가액을 계약해버리는 것도 큰 손해다.

 

또한 사업시행자 측에서 앞으로 책정될 법원 감정가액보다 훨씬 더 많은 금액을 제시하는데 

시세를 잘못 알고 대응해 협상을 거절하고 소송을 선택하고, 

결국 최초 제시받은 협상가액 대비 훨씬 낮은 감정가액으로 매매하게 되는 것도 큰 손해다.

전문가 입장에서 볼 때는 현실에서 너무나 많이 발생하는 일들이고 따라서 수많은 사례를 접한다. 

하지만 건물주 입장에서는 난생처음 겪는 일이고 잘 모르기 때문에 

안일하게 대처하다가 수억원, 때로는 수십억원의 손해를 보는 것이다.

모아주택에 대한 현금청산은 감정평가로 이뤄지기 때문에 감정 평가적 상담을 하고, 

관련 법률에 근거한 감정평가액을 예상해보는 것이 좋다. 

무엇보다 전문감정평가사와 면밀하게 상의하는 것이 중요하다.

박효정 로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소 대표

뉴스나 신문 기사로 종종 ‘프리미엄 10억 붙었다’, 

‘분양권 신고가 속출’ 등의 제목을 가진 아파트 분양시장 소식을 접하곤 한다. 

인기 있는 지역의 분양권은 이처럼 분양가에 프리미엄이라고 하는 웃돈이 붙어서 거래된다.

반대로 분양권 가격이 주변 시세보다 높은 경우나 경기침체 등의 사유로 

실제 분양가보다 더 낮은 금액으로 가격이 형성되는 경우도 있다. 

이런 일이 생길 때 보통 ‘마피가 1억원이다’ 등의 표현을 한다. 

마피는 마이너스 프리미엄의 줄임말이다.

감정평가 업무를 하며 느끼는 부의 이전의 최신 트렌드는 분양권 증여, 저가 양도다. 

자녀에게 어차피 넘겨줄 재산이라면 한 푼이라도 쌀 때 넘겨서 세금을 줄이자는 것이 골자이다. 

우리 회사도 입주권, 분양권 감정평가 업무처리가 많이 늘었다.

이런 현상의 이면을 살펴보면 일단 20~30대 자녀가 

아파트 청약에 당첨될 가능성은 현실적으로 극히 희박하다는 점이 있다.

또 우리나라의 상속세, 증여세율이 상당히 높다는 점이다. 

부모가 소유하다가 아파트 가격이 오른 상태에서 상속, 증여를 통해 재산을 이전하면 

세금 부담이 엄청나므로 자녀에게 일찍이 낮은 가격으로 아파트에 입주할 권리를 넘기는 것이다.

분양권을 자녀에게 증여 또는 저가 양도한다면 언제 하는 것이 절세에 가장 유리할까? 

일단 증여 가액이 낮을수록 증여세가 낮게 산정된다. 

그렇다면 분양권의 가치가 가장 낮을 때가 절세에 유리할 것이다.

분양권의 가치가 산정되는 구조를 살펴보면 도움이 된다. 

특정 시점의 분양권 가치는 현재까지 납입한 분양대금에 프리미엄을 합산해 산정된다. 

이때의 프리미엄은 앞서 살펴본 것처럼 프리미엄일 수도 있고 마피일 수도 있다.

분양권 증여세를 최대 절세할 수 있는 시점은 납입한 분양금이 낮을수록, 

프리미엄이 낮을수록 증여가액도 낮다는 점에 착안하면 된다.

숫자로 살펴보자. 

분양가 5억원의 아파트에 당첨된 부모가 계약금 20%인 1억원을 낸 상태로 

아직 프리미엄이 붙기 전에 성년 자녀에게 

이 분양권을 증여한다면 자녀는 485만원의 증여세를 내야 한다.

만약 부모가 해당 분양권을 조금 더 홀딩하다가 중도금 60%까지 내고 

증여하는 경우 자녀는 3880만원의 증여세를 내야 한다. 

여기에 분양권 프리미엄까지 붙었다면 세금은 더 늘어나게 된다.

부모가 잔금까지 다 지급하고 아파트가 완공돼 더 이상 분양권이 아니라 

‘아파트’라는 부동산을 증여하는 경우는 어떨까. 

해당 아파트의 시세가 7억원으로 올랐다면? 

증여세도 1억3000만원대로 오르게 된다. 

분양권 가치는 납부한 금액이 늘어날수록, 프리미엄이 붙을수록 상승하고 

그에 따라 증여가액이 커지고 증여세가 수직으로 상승하는 것을 알 수 있다.

살펴본 것처럼 분양권의 상태에서 자녀에게 일찍 증여하면 

자산가치가 올라가는 부분은 자녀의 자산이 증대되는 것이므로 

내 재산을 증식시켜 자녀에게 증여할 때보다 훨씬 절세효과가 탁월하다. 

증여 시점이 빠를수록 증여 가액이 낮으니 절세에 유리하다는 결론을 낼 수 있다.

분양권에 이미 프리미엄이 붙은 상태라면 어떻게 해야 최대 절세가 가능할까? 

바로 분양권 감정평가를 통하면 합법적인 절세가 가능하다. 

감정평가를 통해 문제 되지 않는 한도에서 개별 분양권의 가치를 

최대 절세 목적에 부합한 적정선을 찾는 것이 현명하다. 

실제로 업무해보니 대부분의 상황에서 감정평가로 신고하는 것이 절세에 유리했다.

박효정 로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소 대표

현업을 하며 느끼는 요즘 부의 이전 트렌드 중 하나가 바로 

20~30대 자녀에게 혹은 가족 간 분양권 증여(또는 저가양도)라는 점이다.

아직 '부동산'이 되기 전 상태에서 분양권을 넘기는 것인데, 

그 이유는 아파트가 되어버리면 분양권 상태보다 가치가 올라가고 그에 따라 증여세도 올라가기 때문이다.

다음 세대로 부를 이전하는 방법은 여러 가지가 있다. 

부모세대가 축적한 자산이 자녀세대로 넘어가는 과정에서 세금이 발생하는데 

이 세금을 얼마나 줄이느냐가 안전한 부 이전의 핵심이 된다.

특히 가계자산에서 부동산 비율이 70%가 넘는다는 우리나라는 

통계가 말해주듯이 국민이 대부분의 자산을 부동산의 형태로 보유하고 있다. 

게다가 한국은 OECD 38개국 중 상속·증여세 부담이 최상위권이다.

부모세대가 보유한 부동산을 자녀에게 언제, 어떻게 넘겨야 

합법적으로 세금을 줄일 수 있는지에 대한 고민 없이 

갑자기 상속 등의 사유로 자산 이전이 이루어지는 경우, 

특히 고가부동산을 상속받을수록 상속세로 인해 

재산이 반토막이 났다고 하소연 하는 의뢰인이 많다.

물론 사람의 사망으로 인해 개시되는 상속은 준비나 예측이 어렵게 찾아오기도 한다. 

하지만 언젠가 어차피 자녀에게 이전시켜 줄 부동산이라면 그 가액의 볼륨이 적을 때, 

그래서 세금도 적게 산정될 때 빨리 넘겨주는 것도 절세의 한 방법이다.

그런 측면에서 분양권 증여는 좋은 부의 이전 방법이라고 생각한다. 

내가 보유하면서 자산이 증식된 상태로 추후 자녀에게 가면 

그 상승분 만큼도 모두 과세의 대상이 되기 때문이다.

상속세나 증여세는 '자산의 가액'에 따라 세율이 적용되어 산정된다. 

여기에서 '세율' 부분은 납세자가 어찌할 수 없는 부분이다. 

세율을 높이거나 낮출 수 없기 때문이다.

그러나 '자산가액'은 변동성이 있다. 

해당 자산이 특히 부동산이라면 공산품처럼 

시가가 정해져 있는 것이 아니기 때문에 시가에 대한 확정이 필요하다. 

감정평가를 통해 개별 부동산에 가장 유리한 시나리오를 찾아 적용시키는 것이 가능하다.

특히 분양권의 경우는 과세의 기준이 되는 분양권 가치를 산정할 때, 

프리미엄이라는 변동성 높은 항목을 포함하도록 하고 있다.

인기가 좋은 아파트, 오피스텔(아파텔) 등은 수억 원대 프리미엄이 붙는다. 

하지만 고분양가 이슈나 경기침체 등의 사유가 있는 경우엔 

마이너스 프리미엄이 발생하기도 한다. 

아예 프리미엄이 없는 경우도 있다.

분양권 가치는 특정시점까지 납부한 금액 전체와 프리미엄을 합산하여 산정하는데 

납부한 금액은 변동 없는 내역이지만 프리미엄은 다소 불안정한 시세이기 때문에, 

경험 많은 감정평가 전문가와 상의해 적정 시세를 입증하여 

문제없이 최대 절세를 도모하는 것이 가능하다.

/글 로안감정평가사사무소, 토지보상행정사사무소 대표 박효정

‘로안감정평가사사무소(대표 박효정)’가 지난 19일, 

2024 올해의고객만족브랜드대상 ‘부동산 감정평가’ 부문에서 1위를 수상했다. 

로안감정평가사사무소(이하 ‘로안감정’)는 부동산 감정평가를 

주된 업무로 하는 감정평가 회사로써 2017년 설립되었으며, 

특히 업무경력 14년차인 회사 대표 박효정 감정평가사가 

2022년 한국감정평가사협회로부터 표창장을 수여하기도 한 우수업체이다.

업무적으로는 로안감정의 감정평가 결과를 바탕으로 

매도청구소송 분야에서 여러 건의 대법원 판례가 나오기도 했고, 

특히 재개발 및 재건축 현금청산, 토지수용보상, 보상금증액소송, 이혼소송재산분할, 

토지 및 건물 임료소송, 고가부동산 상속세절세 및 증여세절세 감정평가, 

저가양도 감정평가, 시가평가 및 재감정 분야에서 두각을 나타내고 있는 회사이다.

고객접근성차원에서는 로안감정 블로그, 홈페이지 등을 통해 

고객이 직접 확인할 수 있는 다양한 성공 사례가 좋은 평가를 받고 있으며, 

14년 이상의 평가경력 및 실전을 통해 쌓은 경험을 바탕으로 

의뢰인에게 꼭 필요한 도움을 주고 있다는 평을 얻고 있다. 

또한 회사 대표 박효정 감정평가사는 

난생처음 재개발재건축(김향훈변호사, 박효정감정평가사, 이수현공인중개사 공저) 

및 감정평가사 사용법이라는 책을 출간하고, KBS1라디오 생방송 고정 패널 활동, 

머니투데이 칼럼니스트, 한경비즈니스 [박효정의 똑똑한 감정평가] 코너 등을 통해 

일반인에게 부동산 감정평가의 중요성을 알리는 역할을 해오고 있다.

올해의고객만족브랜드대상은 브랜드의 성장 가치 등을 

기반으로 우수 브랜드에 걸맞은 대상을 선별한 후, 

올해의 브랜드를 선발하기 위하여 브랜드 선호도 등을 

주요 기준으로 평가하며 각 기준에 걸맞은 심사를 통해서 

최종적으로 수여하는 시상식이다. 

이러한 점을 바탕으로 했을 때 로안감정평가사사무소는 

‘올해의고객만족브랜드대상’을 받기에 적합하다는 평가를 얻고 있다.

한편, 2024 올해의고객만족브랜드대상 ‘부동산 감정평가’ 부문에서 1위를 수상한 

로안감정 측에서는 “부동산 감정평가 문제는 잘못 대응하면 인생에 몇 안 되는 치명타가 되므로, 

부동산 가격 전쟁에서 승리하고 싶다면 나의 분쟁 분야에 특화된 전문 감정평가사를 만나야만 한다.”며 

“대형감정평가법인 출신, 현직 법원감정인, 보상전문 행정사들이 모여 설립한 로안감정은 

숙련된 업무 능력과 풍부한 경험, 전문지식 및 창의력으로 

앞으로도 많은 의뢰인의 재산을 지켜드릴 수 있도록 노력할 것”이라고 짧은 소감을 밝혔다.

재건축사업 구역 내에 지목 및 현황이 도로인 토지를 소유하고 있는 

현금청산자의 경우 과연 어느 정도의 매매대금을 책정받을까. 

사업시행자가 매도 청구권을 행사하며 

토지의 매매가격인 시가 감정평가액을 지급해야 하는데 

과연 도로의 시가가 얼마일 것인가를 따져봐야 할 문제다.

일반적인 부동산시장에서 현황이 도로라면 

정상적인 대지에 비해 현저히 낮은 교환가치를 갖게 마련이다. 

일반적으로 도로에 대해 시가 평가액 또는 보상액을 산정하는 경우 

도로는 인근 대지 가격의 3분의 1 이내로 감정평가한다.

그러나 도로가 재건축사업 구역 내에 있고 현금청산금 감정평가를 통해 산정한다면 

일반적인 감정평가 시 또는 일반적인 부동산시장에서의 매매가격과 완전히 다른 가치를 갖는다.

 

대법원 판례는 주택재건축사업의 시행자가 

도시 및 주거환경정비법 제39조 제2호에 따라 

토지만 소유한 사람에게 매도 청구권을 행사하는 경우 

토지의 매매가격이 되는 시가의 의미에 대해 이렇게 규정한다.

토지 현황이 인근 주민의 통행에 제공된 도로 등인 사안에서 대법원은 

“시가는 재건축사업이 시행될 것을 전제로 할 경우의 인근 대지 시가와 동일하게 평가하되, 

각 토지의 형태 등 개별요인을 고려하여 감액 평가하는 방법으로 산정하는 것이 타당하다”고 판시한 바 있다.

그렇다면 먼저 인근 대지의 시가를 산정해야 할 텐데, 

이때의 시가는 매도 청구권이 행사된 당시의 객관적 거래가격으로서 

주택재건축사업이 시행되는 것을 전제로 하여 평가한 가격, 

즉 재건축으로 인해 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다는 것이 판례의 입장이다.

이때 대지의 시가를 결정하는 것은 절대적으로 해당 토지를 평가하는 법원 감정인의 영역이다. 

그렇다면 감액 부분은 어떨까. 역시 법원 감정인의 재량이다.

일반적으로 도로로 활용되고 있는 토지는 건물 등이 존재하는 대지에 비해 

땅의 모양 자체가 길쭉하거나, 폭이 너무 좁거나, 구불구불한 경우 등 

형태나 면적으로 인해 단독적으로 활용할 수 있는 효용도가 떨어진다.

이처럼 가치가 떨어지는 부분을 감액해야 할 텐데 

감액률이 어느 정도인가에 따라 매매대금이 결정되므로 

법원 감정 시 내 도로의 현상과 유사한 매도 청구소송 감정평가 사례를 

조사 및 수집하여 제출하는 것이 도움이 된다.

나아가 대법원은 지역주택조합이 주택법 제22조에 따라 

을이 소유한 부정형 토지에 대하여 매도 청구권을 행사했는데, 

지목이 구거이고 현황이 도로인 위 토지의 시가 산정 방법이 문제 된 사안에서 이렇게 판시했다.

대법원은 “토지의 지목이 구거이고 현황이 도로일지라도 

갑 조합이 추진하는 주택건설사업이 시행되면 공동주택 부지의 일부가 되는 이상 

시가는 주택건설사업이 시행될 것을 전제로 할 경우의 인근 대지 시가와 동일하게 평가해야 하고 

다만 형태, 면적 등 획지조건 등 개별요인을 고려해 감액 평가할 수 있을 뿐인데도 

이와 달리 본 원심 판단에 법리 오해의 잘못이 있다”고 했다.

대법원 판례의 결론이나 판시 내용을 살펴보면 현황평가라는 감정평가의 대원칙이 

매도 청구소송 감정평가에 있어서는 적용되지 않는다는 것을 알 수 있다. 

매도 청구소송 감정평가 시 현황이 도로이고 지목이 구거라고 하더라도 

그 상태대로 평가하는 것이 아니라 공동주택 부지의 일부가 될 토지라는 것을 

염두에 둔 시가를 산정, 즉 일종의 조건부 평가를 통해 시가를 산정해야 한다.

다만 인근 대지의 시가 부분이나 감액률을 산정하는 부분이 

모두 법원 감정인의 결정 사항이므로 개별 토지소유자 각자 토지의 상황에 맞는 

적절한 주장을 통해 손해 없는 현금청산금을 산정받도록 노력해야 할 것이다.

박효정 로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소 대표

일단지라는 개념은 수용 보상이나 매도 청구 소송 감정평가 

또는 이혼소송, 상속재산분할 등 감정평가를 기준으로 부동산 가액을 결정한다. 

대금을 받는 일처럼 부동산 관련 분쟁이 발생하지 않으면 

일상적인 생활을 하면서 딱히 관심을 갖고 알기가 쉽지 않다. 

아마 부동산 관련 분쟁 중인 사람 중에서도 극히 일부가 ‘일단지 보상’, 

‘일단지 감정평가’ 등과 같은 키워드를 검색하지 않을까 싶은 정도로 일반적으로 알기엔 생경한 분야다.

먼저 일단지의 기본적인 개념을 쉽게 접근해보면 

두 개 이상의 독립된 물건임에도 불구하고 두 개가 하나로 취급되고, 

한 개로 묶어서 거래되는 경우 이런 물건을 일단지라고 한다. 

부동산 감정평가에서는 대부분의 경우 개별 지번이 부여된 개별 토지가 여기에 해당한다.

이 개념은 감정평가에서 ‘개별 평가 원칙’이라고 한다. 

평가대상 물건마다 개별적인 특징을 반영하도록 하고 있다는 대원칙에서 나왔다.

이를테면 A 씨는 00동 1-1번지와 1-2번지를 소유하고 있다. 

00동 1-1번지는 북측으로 4차선 도로에 접해 있는데 1-1번지의 뒤에 붙어 있는 

1-2번지는 토지의 한 면도 도로에 접함이 없는 맹지라고 설정해보자. 

두 개 토지 위 지상에는 A 씨가 거주 중인 건물이 있다.

A 씨 소유의 두 개 필지를 개별로 평가하는 것이 원칙에 의하면 

1-1번지는 4차선 도로에 붙었으므로 평당 100만원, 

1-2번지는 도로가 없는 맹지이니 50만원이라고 한다면 과연 이것이 현실에 부합할까.

1-1번지와 1-2번지는 지적법상 지번이 서로 다른 별개의 물건일지언정 

토지의 이용이나 처분에 있어서 운명을 함께하는 토지다. 

이처럼 개별 평가 원칙하에서도 예외적으로 1-1번지 및 1-2번지를 

모두 4차선 도로에 접한 하나의 토지로 보고 일괄 평가가 가능하다.

예시와 같이 대부분의 경우 일단지로 판단을 받을 때 개별 평가보다 가치가 상승해 

토지소유자 입장에서는 대체로 개별토지나 물건을 일단지로 인정해달라는 주장을 한다.

그러나 일단지로 판정받는 것이 반드시 개별 평가보다 부동산소유자에게 유리하다고 할 수 없다. 

일단지 평가보다 개별 평가 시 전체가치가 더 높다면 일단지 평가를 받는 것이 불리하게 된다.

실제로 있었던 사례인데 매도 청구 소송 피고가 기존에 

일괄 평가됐던 구분상가의 감정평가액이 낮아 다투던 건이다. 

필자는 구체적인 사안을 검토한 후 개별 평가를 시행했었고, 

결국 대법원에서 일괄 평가한 감정 결과에 잘못이 있다고 판단해 개별 평가로써 최종 판결이 났다.

당시 판례의 주된 논지는 구분상가 여러 개 호수에 대해 

개별적으로 평가할 경우의 가치가 일괄적으로 평가한 경우의 가치보다 높을 수 있고, 

그 경우 대표 이용 상황(교회)의 부속시설로 이용하고 있다는 등의 사정만으로 

개별 상가가 일체로 거래되거나 용도상 불가분의 관계에 있다고 단정하기 어렵다는 것이었다.

일단지 감정평가와 관련해 이 판례를 주목해야 하는 이유는 

바로 개별 평가 또는 일괄 평가 판단의 갈림길에서 중요한 지표를 제시했다는 점 때문이다.

수많은 대법원 판례에서 일단지 판단의 논거로 합리적인 경제주체는 

부동산은 가장 높은 가치를 창출하는 방향으로 이용하므로 

일단지였을 때 개별토지보다 높은 가치라는 점을 제시한다.

앞서 소개한 판례에서 개별 평가의 경우 일괄 평가보다 가치가 높을 수 있는데 

일괄 평가한 것은 잘못이라는 것은 결국 부동산이 최고로 이용되는 방향으로 

일단지 여부를 판단해야 한다고 판시한 것이며, 이는 일단지를 불인정했지만 

결국 수많은 일단지 인정 판례와 일맥상통하는 것이다.

이처럼 일단지라서 모두 유리한 것은 아니므로 개별 사안에 따라 구체적으로 검토할 필요가 있다. 

일단지 관련 이슈가 있는 경우 토지소유자는 각자에게 

유리한 방향성에 대하여 숫자상으로 미리 검토하는 것이 현명하다.

박효정 로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소 대표

영업보상은 공익사업으로 인해 현실적으로 영업이 중단되어 발생하는 손실에 대하여 보상하는 것을 말한다. 

관련법에서는 영업손실에 대해서는 영업이익과 시설의 이전비용 등을 고려하여 보상하여야 한다고 규정하고 있다.

얼마 전 필자의 사무실에서 영업보상컨설팅을 진행한 00사업체가 

행정소송에서 영업보상금이 100% 이상 증액되며 승소하는 쾌거를 이뤘다. 

이의재결에서 14억 7천만 원이었던 영업보상액이 

영업보상 컨설팅을 받고 15억 원이나 올라 약 30억 원에 확정된 것이다.

필자가 현업에서 감정평가사로서 실제로 영업보상평가를 하면서, 

그리고 보상전문 행정사로서 개별 의뢰인의 영업보상 증액 컨설팅 업무를 하면서 항상 느끼는 점이 있다.

영업보상은 바로 "자료싸움"이라는 것이다. 

자료를 어떻게 준비하느냐에 따라 보상액이 달라진다. 

과거 10년~15년 전에 영업보상을 위해 현장조사를 나가면 

대부분의 자영업자들이 추적이 어려운 현금매출에 대한 주장을 많이 했다.

그리고 조사하는 감정평가사도 포스기 등 카드매출이 아닌 

현금매출이 별도로 존재하는 것에 대한 부분을 

대체로 "그럴 수도 있겠다." 하며 수긍하는 분위기였다.

그러나 요즘은 다르다. 

두부 한 모를 사도 카드 결제하는 것이 전혀 이상하지 않고, 

치킨 한 마리를 주문하면서 굳이 현금을 내는 사람을 찾기 힘들다. 

특별히 가게 사장님이 현금결제를 요청하는 곳도 없다.

당장 나부터도 휴대폰 하나만 있으면 00페이, △△페이 등으로 

손쉽게 결제가 가능하기 때문에 지갑을 들고 다니지도 않을뿐더러, 

가방 속에 고이 들어있는 지갑 속엔 현금도 없다. 

현금이 하나도 없어도 일상 생활하는데 전혀 지장이 없기 때문이다.

그래서 영업보상 대상자인 자영업자가 현금매출을 주장할 때는 

좀 시큰둥한 반응이 나오게 마련이다. 

현실감이 떨어지는 주장이란 생각이 들어서다.

영업보상에서 특히 영업이익 부분은 "존재하는 자료"에 근거해서 계산한다. 

보상액을 산정하는 감정평가사 입장에서도 피수용자가 

입증하지 못하는 매출을 근거로 보상금을 책정할 수는 없는 노릇이다.

보통의 영업보상을 받는 사람들은 "매출" 그리고 "순이익"이 

얼마나 높은지에 대해 주장하기에만 급급한 경우가 많다.

하지만 영업보상을 구성하는 항목에 비단 영업이익만 존재하는 것은 아니다. 

영업보상을 잘 받기 위해서는 영업보상 구성항목별로 세세한 자료를 준비하는 것이 현명하다. 

최근에 보상금이 15억 원이나 올라간 성공사례 역시 치열한 자료준비로 관철시킨 성과이다.

영업보상을 잘 받고 싶은 경우, 영업이익 부분 외에도 

인건비 등 고정적비용에 대한 준비를 하면 도움이 된다.

휴업기간에도 휴직하지 않고 새로운 사업장으로의 이전/설치/셋팅 등에 필요한 

최소 인원의 인건비나 제세공과금, 보험료(주로 화재보험료), 

각종 렌탈료(정수기, 공기청정기 등)나 지급수수료도 보상대상이 될 수 있다.

또한 이전비(이사비) 역시 영업보상 항목이므로 이전가능한 재고자산과 

이전이 불가능한 재고자산을 분리, 항목을 정리하여 제출하는 것도 도움이 된다. 

특히 업종의 특성상 이사 중에 상품에 파손이나 감손, 

부득이한 폐기 등이 발생한다면 그 역시 정리/제출하면 좋다.

이외에도 영업장의 특성에 따라 주장할 수 있는 부대비용 항목들이 있으니, 

"비용" 측면에서 영업보상 자료를 준비하면 보다 좋은 결과를 얻을 수 있다.

특히 영업보상 관련 자료준비 및 제출에 있어서 

오히려 영업장에 불리하게 적용되는 경우도 왕왕 있으니 

영업보상 감정평가 전문가와 함께 처음부터 상의하여 준비하는 것이 유리하다. 

/글 로안감정평가사사무소, 토지보상행정사사무소 대표 박효정

재건축사업구역 내 토지소유자 중에 현금청산을 택하는 경우는 세 가지 경우로 구분된다.

첫째는 이른바 미동의자라고 하는 재건축사업에 처음부터 동의하지 않은 경우다. 

둘째는 분양 미신청자다. 

재건축사업에 처음엔 동의했는데 막상 종전자산평가액이 너무 낮게 나와 

추가 분담금 부담이 과도해져 분양신청을 하지 않는 경우다. 

셋째는 분양신청까지는 했으나 결국 분양계약을 포기하고 현금청산을 선택하는 분양 미계약자다.

시간의 흐름에 따라 필연적으로 조합설립 미동의자가 먼저 발생하게 되고 

이후로 분양 미신청자, 분양 미계약자가 나오게 된다.

따라서 현금청산의 시기, 즉 부동산매매대금 산정의 시점도 

미동의자, 분양 미신청자, 분양 미계약자 순으로 흘러간다.

그러므로 재건축 미동의자가 재건축사업장 내에서 가장 먼저 현금청산을 하게 되며 

조합과 부동산 매매대금에 대하여 협의를 통해 원만하게 끝낼 수도 있겠지만 

현실에서의 재건축조합은 부동산소유자에게 

소유권이전등기 청구의 소, 이른바 매도 청구 소송을 제기한다.

이렇게 매도 청구를 받으면 부동산 소유자는 소유권을 이전해야만 하므로 

‘강제수용’을 당하는 것과 비슷한 상황에 부닥치게 된다.

이면을 따져보면 재건축조합에 내 부동산의 소유권을 이전해주고 

그 대가로 매매대금을 받는, 즉 내 부동산을 파는 것이다. 

그런데 그 부동산값을 내가 정하지를 못한다는 것이 큰 특징이다.

그렇다면 매도 청구 소송에서 누가 재건축 미동의자 부동산의 매매가격을 정할까. 

바로 재판부에서 지정하는 단 한 명의 법원 감정인의 감정평가액으로 매매가격이 결정된다.

만약 일반적인 부동산 계약의 상황이었다면 

매수인(재건축조합)이 마음에 들지 않는 금액을 제시하면 

매도인(부동산소유자)이 거절하고 안 팔면 그만이다.

그러나 매도 청구 소송을 당하면 팔기 싫어도 팔아야 하고 

금액이 마음에 들지 않아도 팔아야만 한다. 

그래서 재건축 매도 청구 소송은 강제수용과 별반 차이가 없다.

매도 청구 소송에서는 한 번 감정평가액이 나오고 나면 그걸로 끝나는 경우가 대부분이다. 

특별한 사정이 없으면 재감정이 진행되는 경우가 매우 드물다. 

따라서 최초의 감정평가를 유리하게 받는 것이 가장 중요한 전략이 된다.

재감정이 진행된다고 해도 최초의 감정과 별반 차이가 나지 않는 경우도 많다. 

이런 경우엔 오히려 최초의 감정 결과가 재감정을 통해 

지지받고 견고해지는 역효과가 나게 되어 더욱 결과를 뒤집기가 어려워진다.

 

따라서 기회는 단 한 번이라고 생각하고 내 부동산 가격을 최대한 손해 없이 

현실에 부합하게 책정받을 방법을 모색하는 것이 핵심이다.

살펴본 바와 같은 재건축 현금청산은 미동의자부터 진행되기 때문에 

동일한 재건축사업구역 내에서 제1차 현금청산자가 

어느 정도 수준으로 부동산 가액을 책정받았는지 여부는 

제2차, 제3차 현금청산자인 분양 미신청자, 분양 미계약자에게도 지대한 영향을 미친다.

예컨대 모든 조건이 동일하다는 가정하에 종전자산평가액의 10% 수준으로 

제1차 현금청산자의 부동산 가액이 책정된 상황이라면 

몇 개월 후에 진행되는 제2차 현금청산자의 부동산 가액이 

20~30% 급등한 상태로 책정될 가능성이 매우 희박해지게 되는 것이다.

재건축 미동의자는 필연적인 선발대로서 선제적으로 

청산 금액을 잘 산정받을 수 있는 준비를 해야 한다.

또 첫 출발이 어떤가에 따라 후발주자 현금청산자의 청산금도 영향을 받게 되는 구조다 보니 

분양 미신청, 분양 미계약 예정 그룹은 아직 내가 청산할 시점은 아니라고 하더라도 

최선을 다해 미동의자의 청산 과정과 가격 다툼을 돕는 것이 결국 내가 잘 청산받는 길이 된다.

박효정 로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소 대표

필자가 처음 감정평가사로 업무를 시작했던 2011년 즈음과 세월이 흐른 지금 2024년 현재를 비교해보면, 

과거에 비해서 일반 국민에 대한 감정평가 접근성, 이해도, 활용도가 상당히 높아졌다는 것을 느낀다.

과거에 필자가 느끼기로 감정평가는 마치 공익사업을 수행하는 

정부, 지자체 또는 민간조합, 금융기관, 보험회사나 신탁회사, 법원 등 

정부기관이나 단체, 기업의 전유물이었던 것 같았다.

감정평가라는 절차를 통해 수많은 이해관계, 법률관계, 부동산가액과 

보상금 등이 정리되는 제도가 시행되고 있지만 

정작 해당 부동산을 소유한 사람인 일반 국민, 개인은 

감정평가를 "당"하는 입장에만 머물러 있었던 것 같다.

부동산이라는 재산은 개인이나 가족의 자산 대부분인 경우가 대다수이다. 

따라서 부동산 감정평가 결과에 대한 파급력이 

한 가정의 미래를 뒤바꿀 수 있는, 때로는 치명타가 될 수도 있다.

그러나 감정평가사라는 직업 자체도 희소하고, 

감정평가 제도 역시 타 전문분야에 비할 바 없이 생소하다보니 

일반인이 자연스럽게 감정평가 전문가를 찾는다는 생각 자체도 생소할 수 밖에 없었다.

아프면 병원에 가서 의사를 만나고, 

사업을 하며 세무사를 통해 기장이나 절세상담을 하고, 

소송에 걸리면 변호사를 찾아간다는 것은 일반 상식선에서 누구나 알고 있다.

하지만 감정평가사를 만나 부동산 감정평가 문제를 상담한다는 것이 

다른 전문가를 만나는 것만큼이나 일반화, 상식화되어 있지 않기 때문에 

막상 내 전 재산이 걸린 일인데도 어찌해야 하는지 혼란스럽다.

어디로 가서 누구를 만나야 할지 모른다는 것은 

부동산이라는 큰 재산을 두고 소송이나 세금, 보상금과 같은 

중대한 사안을 겪고 있는 개인에게 가장 답답하고 두려운 일이다.

사실 현재도 앞서 언급한 정부기관이나 기업, 금융기관, 단체 등에서 

압도적으로 감정평가를 활용하고 있기는 하다. 

하지만 일반 국민의 감정평가 의뢰 역시 점차 높아지고 있는 추세이다.

적어도 필자가 처음 감정평가사로 일하던 2011년 당시보다는 

감정평가 상담, 의뢰에 대한 일반 국민의 수요가 확실히 높아졌다. 

아마도 정보에 대한 접근성이 높아진 이유가 클 것이다.

과거에 비해 이제는 내가 겪고 있는 문제를 '키워드화' 하여 검색엔진을 활용하면 

관련된 언론사 칼럼이나 기사, 관련도서 등 "정제된 자료"가 

많아졌기 때문에 개개인의 스터디가 수월해졌다.

제도와 절차를 학습하고, 개인 부동산 소유자로서 할 수 있는 일을 찾고, 

전문가를 만나는 일이 쉬워진 점은 부동산이라는 

재산의 크기와 중요도를 생각해 볼 때 두말 할 것 없이 긍정적인 방향이다. 

하지만 정보가 너무 많으면 새로운 혼란이 발생한다. 

넘치는 정보 안에서 또 유사정보가 겹칠 때 정보수집자 입장에서는 

양적, 질적 차원에서 지치게 마련이고, 베껴쓰기 식 정보로 도배된 상황에서 

어떤 것이 진짜인지 찾기도 힘들기 때문이다.

 

이때는 정보의 옥석을 가리는 것이 중요해진다. 

감정평가 분야 역시 정보가 많아짐에 따라 

양질의 진짜 정보를 파악하는 일이 핵심이 될 것이다.

이제는 감정평가에 대한 정보가 많지 않았던 과거와 달리, 

노력만 하면 충분히 다양한 정보를 습득할 수 있는 시대다. 

일단 부동산 소유자라면, 재테크 차원에서 

감정평가 제도를 상식으로 알아두는 것이 좋다. 

제도를 알아두는 것만으로도 큰 도움이 되는 경우가 많다.

혹시나 세금추징, 소송이나 보상금 문제 등 불가피한 분쟁이 발생했다면 

매의 눈으로 정제된 '양질'의 정보를 수집하여 

내 사건과 동일한 사건 경험 및 성공사례가 많은 

전문가를 만나는 것이 문제해결의 핵심이 된다.

/글 로안감정평가사사무소, 토지보상행정사사무소 대표 박효정

부동산 투자에는 여러 수단이 있는데, 그중에 경매나 공매를 통해 재테크를 하는 투자자도 많다. 

시중에 살펴보면 경·공매 관련 전문서적 또한 엄청나다. 

관련 강의나 자료 역시 넘쳐난다. 정보가 차고 넘치는 시대이다.

경매나 공매를 통해 부동산 투자를 한다는 것은 

경·공매를 통해 해당 부동산이 내재한 본래의 가치보다 저렴하게 

부동산을 획득하여 다시금 제값에 혹은 개량을 통해 

내가 산 금액보다 비싸게 팔아 자본이득을 남기는 것이 골자이다.

경매, 그리고 공매를 통한 재테크를 하려는 투자자는 필히 '감정평가'의 개념을 알아두어야 한다. 

감정평가사의 감정평가액이 경매나 공매에서 매각되는 부동산의 최저입찰가액이 되기 때문이다.

예를 들어 경매에서 감정평가액이 10억 원이 나왔다면 

경매개시 첫 번째 회차에서는 10억 원에서 1원이라도 낮은 가격을 써내면 무효이다.

경매 투자자는 특별히 고가낙찰(최저입찰가액보다 높게 낙찰받는 경우)을 받는 경우를 제외하고는 

시가로 평가된 법원감정평가액 이상으로 입찰해야 하는 1차 경매를 넘기는 것이 일반적이다.

시세보다 싸게 부동산을 사기 위해 경매를 하려는 것이기 때문에, 

유찰되어 최저입찰가액이 20~30% 차감되었을 때야 

비로소 입찰을 시도하는 것이 합리적이기 때문이다.

그런데 '최저입찰가격'이 되는 경매감정평가에 대해서 

현실에서 꽤나 종종 재감정에 대한 상담을 받는다. 

최저입찰가격인 경매감정평가에 대해 왜 재감정에 대한 문의를 할까?

직접 법원경매(또는 공매) 감정평가를 하는 법원감정인이자 

재감정(재평가)과 관련된 업무도 활발하게 하는 

감정평가사 입장에서 살펴보니 대부분 2가지 경우로 정리가 된다.

첫 번째는 해당 경매에서의 채무자(부동산소유자)로부터 

경매 감정평가액이 너무 낮게 나왔으니 재감정이 필요하다는 경우이다.

경매절차를 통해 여러 가지 채무를 정리해야 하는 부동산소유자 입장에서 

경매 감정가액 그 자체가 너무 낮다고 생각되는 경우가 있다.

경매평가의 결과는 경매 관련 온라인 사이트 등 만천하에 공개되기 때문에 

"이 부동산은 얼마다"라는 강력한 낙인이 찍히는 문제가 있다.

불가피한 사정으로 경매가 잠깐 진행되었다가 금방 채무를 해결하여 

경매를 취하시키는 경우에도 이미 감정평가가 끝나버렸고, 

따라서 가격의 꼬리표가 생겨서 추후 담보대출이나 매매 등에 있어서 

두고두고 불편한 일을 겪을 가능성이 높기 때문이다.

다음으로 경매 감정평가 시점과 실제 매각일자 사이의 

시점차이로 인해 부동산가격이 변해버리는 경우이다.

실제로 감정평가를 하자마자 바로 다음날 경매가 시작되는 것은 아니고 

여러 가지 내부절차를 거치다보면 몇 개월씩 시점 차이가 나는게 흔하기 때문이다.

6개월 전 경매평가액은 10억 원이었는데, 

6개월 후 경매일 당시 부동산 시세가 11억 원으로 올라버린 경우라면 

부동산 소유자 입장으로서는 억울한 부분이 생길 수가 있다.

부동산소유자(채무자)로부터는 주로 위와 같은 경우에 재감정에 대한 상담을 하고, 

한편 최초 감정평가액에서 많이 낮아진 가격으로 낙찰받은 낙찰자로부터 

정상 부동산가액에 대한 상담 및 낮은 낙찰가액을 시장가격만큼 

다시 정상화 시킬 수 있는 방안을 문의받는 경우도 많다.

싸게 낙찰받은 것은 당장에 좋은 일이지만 해당 부동산의 가치가 너무 낮아서 

뭔가 하자 있는 부동산이라서 싸게 낙찰된 것이 아니고, 

남들이 선뜻 나서지 못하는 복잡한 권리관계를 잘 분석하여 

정보의 비대칭 속에서 수익을 내는 투자자가 있기 때문이다.

어떤 경우라도, 소중한 내 부동산의 정당한 가치를 입증하고 증명해야 할 필요가 있다면 

감정평가 전문가와 함께 개별 부동산의 재감정과 관련된 이슈를 정리해보는 것이 현명하다.

/글 로안감정평가사사무소, 토지보상행정사사무소 대표 박효정

부부가 헤어질 때 정리해야 하는 것이 있다. 

함께 일궈 온 자산을 잘 나누는 것도 이별의 큰 부분을 차지한다. 

많은 경우 재산분할이 이혼의 핵심이 되기도 한다.

부부가 나눠야 할 자산의 종류는 부동산, 주식, 예금 등 다양하다. 

특히 부동산은 한국의 가계 자산 중 70% 이상을 차지한다는 

통계발표가 있을 정도로 개인이나 한 가정이 이룬 자산에서 가장 큰 비중을 차지한다.

사정이 이렇다 보니 부부가 소유했던 부동산이라는 

재산의 분할 방법, 분할가액 등이 이혼 후 삶에 많은 영향을 미친다.

그런데 부동산은 정확한 가격표가 붙어 있는 자산이 아니다. 

시세라는 것도 추정할 수 있는 것일 뿐이며 거래가 흔하지 않은 

수십억원에서 수백억원까지 이르는 꼬마빌딩 같은 경우는 개략적인 시가를 추정하는 것도 쉽지 않다. 

부부가 대략적인 시세를 추정했다고 하더라도 그것에 합의해 재산 나누는 것도 어려운 일이다.

시세라는 것은 얼마에서 얼마다 하는 수준, 

예를 들어 이 부동산의 시세는 30억원에서 33억원 사이라는 ‘범위’로 존재한다.

시세의 범위에 대한 합의가 이뤄져도 분할하는 쪽에서는 30억원 이하라고 주장하고 

분할받는 쪽에서는 33억원 이상이라고 주장할 것이기 때문에 구체적인 숫자에 합의하기가 어렵다.

부부가 이혼 그 자체에 대해서는 서로 다툼이 없는 경우라도 

재산분할 대상인 부동산의 가액이 클수록 시가에 대한 

합의가 이루어지지 않기 때문에 이혼소송을 통하는 경우가 많다.

이때 부동산 시가가 얼마인지를 확정하기 위해 가정법원에서는 

법원에 등록된 감정인에게 시가 감정평가를 의뢰한다. 

법원 감정인은 평가일 당시의 감정신청 부동산의 시가를 산정해 

재판부에 제출하고 대체로 해당 감정평가액에 근거하여 재산분할이 이뤄진다.

물론 재산분할 시 기여도도 중요하다. 

이에 따라서 5대 5로 나누자, 6대 4로 나누자 하는 비율을 정하기 때문이다. 

그러나 손해 없는 재산분할을 위해서는 기여도만큼이나 나눌 금액의 가액 또한 중요하다.

정리하면 이혼 시 부동산 재산분할에서는 ‘어떤 금액’을 

‘어떤 기여도’로 나눠야 할지 각각 두 가지 방향에서 접근하는 것이 중요하다.

기여도가 5대 5로 변함없는 상황이라도 나눌 부동산의 시가가 

10억원이면 5억원을, 12억원이면 6억원을 분할하게 되므로 

나눌 재산의 시가에 대한 적극적인 주장 내지는 방어가 필요하기 때문이다.

현직 법원 감정인으로 업무하다 보면 

다양한 의견서를 받기도 하고 원고나 피고의 의견을 청취하기도 한다.

감정적으로 고조된 경우 기여도에 대해서만 엄청난 다툼을 하는 것 같다. 

하지만 감정인은 부부가 이혼에 이르게 된 경위나 부부 일방이 

얼마나 부당한 대우를 받았는지 등을 고려하여 평가하지 않는다.

법원 감정 결과가 나오면 그제야 가액에 대한 중요성을 깨닫고 

부동산 시가에 대한 다툼을 시작하지만 

이미 결과가 나온 후에는 특별한 사정이 없으면 시가 다툼이 어렵다.

개인이 이룬 부의 가장 큰 부분을 차지하는 부동산이라는 재산을 

성공적으로 나누기 위해서는 세련된 전략이 필요하다. 

이를테면 법원 감정을 신청하기 전에 예상 법원 감정액에 대한 

상담을 먼저 받아보는 것도 좋은 방법이 될 수 있다.

부동산 감정평가는 객관적인 데이터를 근거로 관련 법령에서 규정하는 

다양한 가치 형성 요인을 고려하여 진행되기 때문에 

일반인이 생각했던 시세 수준과 차이가 나는 경우가 많다. 

기여도와 관련된 부분은 법률대리인과 면밀히 상의하고 

부동산 시가에 대한 부분은 법원 감정 전문가와 별도로 상의하는 것을 추천한다. 

어떤 일이든지 결과를 예상할 수 있다면 더 나은 전략을 세울 수 있기 때문이다.

박효정 로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소 대표

현실에서 법원 감정인으로 일하면서 부동산 가액과 관련된 분쟁 속에서 살다 보니 

참으로 다양한 사건에 대해 간접적인 경험을 하게 된다. 

며칠 전 이혼 및 재산분할소송 중인 이에게 법원 감정의 절차 및 준비 등과 관련한 상담 요청을 받았다.

단 한 푼도 재산분할을 해줄 수 없다는 상대방에 대해 

정당한 부동산 가치를 판정받아 재산분할을 받고자 하는 건이었다. 

상담자는 자녀를 데리고 이미 집을 나온 어려운 상황임을 토로했다.

과연 이 부동산의 정당한 시가는 얼마일까. 

부동산의 시가는 얼마에서 얼마라는 ‘범위’로 존재하는데, 

재산분할을 위해 법원 감정을 통해 특정 금액으로 확정하는 것이다.

법원 감정은 대부분 단 1회로 결정이 된다. 

예를 들어 시가의 범주가 18억~20억원 사이인 부동산이라면 

평가자의 시각에 따라 18억원이 나올 수도 있고 20억원이 나올 수도 있을 것이다.

그런데 재산분할을 최대한 많이 받아야 하는 입장이라면 

법원 감정액이 18억원으로 나왔고 이로써 재산 분할가액이 확정된다면 억울한 점이 있을 것이다.

따라서 단 한 번의 감정평가 기회를 제대로 살려내기 위해서는 

감정평가와 관련된 정밀한 의견을 제출하는 것이 좋다. 

이미 평가가 나와버리고 나면 특별한 사정이 없으면 

그것을 뒤집기가 매우 어렵기 때문이다.

얼마 전에는 과거 10년 이상 동안 내 토지를 무단 사용한 무단점유자에 대해 

과거부터 현재까지 매월 토지 사용료를 산정해달라는 감정신청을 받았다. 

감정신청서에 함께 첨부된 의견 내용을 살펴보니 

집안 내 사정이 복잡하게 얽혀 있는 것 같았다.

법원 감정인이 과거부터 현재까지 매달 토지 사용료를 산정하면 

해당 금액을 근거로 부당이득금이 확정될 것이다. 

부당이득이라는 부분에 다툼이 없다면 

과연 금액은 얼마인가 하는 부분이 핵심일 것이다.

그러나 필자가 받은 의견서에는 토지 사용료와 관련된 

가격자료나 감정평가에 대한 의견은 전무했다. 

대부분의 소송당사자는 부동산의 가액이 핵심이 되는 소송을 하면서도 

감정평가의 중요성을 인지하지 못하고 있다가 감정평가 결과가 나오고 나면 

그제야 재감정신청 등을 하며 뒤집기를 시도한다.

하지만 부동산소송에서 단 1회, 단 한 명에 의해 이뤄지는 

법원 감정에 대해 재감정이 잘 이뤄지지 않는 것이 현실이다.

사견으로는 부동산 가격에 대한 법원 감정 역시 더욱 공정한 재판을 위해 

하나의 법률 사건에 대해 3단계의 법원에서 재판받을 수 있는 3심제로 운영돼 

재판의 기회를 여러 차례 주는 우리나라 재판제도의 취지에 맞춰 

재감정 기회가 보장돼야 한다고 생각한다.

부동산이라는 자산은 개인 부의 대부분을 차지하는 막대한 재산인데, 

이런 부동산을 두고 소송을 하는 일반 국민이 

처음부터 모든 준비를 전문적으로 하는 것이 매우 어렵기 때문이다.

최소한 3심제를 채택하고 있는 재판제도에 비추어 재판의 과정에서 

재감정을 받아볼 수 있는 권리가 보장되도록 제도의 보완이 필요하다고 본다.

그러나 현실 법원 감정은 대체로 1회의 기회로 종료되므로 

소송당사자가 최선을 다해 최초의 감정평가를 잘 받는 것이 최선인 상황이다. 

부동산 가격과 관련된 소송을 진행하고 있다면 

재감정이 쉽게 이루어지지 않는다는 것을 알아두면 좋다. 

나아가 법원 감정평가를 잘 받고 싶다면 법원 감정 전문가와 상의하는 것이 현명하다.

박효정 로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소 대표

© 매거진한경, 무단전재 및 재배포 금지