며칠 전 입주권 평가와 관련된 일이다. 

감정평가 기준일 당시 의뢰인이 제시한 납입 금액이 잘못되었었고, 

증여계약일자에 확정이 없었던 상태였다. 

결과적으로 입주권 가치가 정상가치에 비해 높게 산정될 뻔 하였다.

다행히 감정평가 업무를 진행하는 과정에서 증여세 신고 전에 위 사안을 발견하고, 

재빠르게 수정 작업을 거쳐 업무를 잘 마무리하였다.

하지만 만약 이대로 증여 신고를 마쳤다면 어땠을까? 

의뢰인은 불필요한 증여세를 더 납부했을 뿐만 아니라 

만약에 추후에 잘못된 점을 발견하더라도 

수정 신고 등에 비용, 시간을 낭비하였을 것이다.

입주권은 재건축이나 재개발사업에 참여하여 새로 지어진 아파트에 입주할 권리를 의미하며, 

입주권의 상속, 증여 시 재산가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가로 하여야 한다.

하지만 입주권은 기준시가가 존재하지 않는 데다가 

시세도, 유사매매사례가액도 찾기 어려워 시가 추정이 어렵다는 점이 

상속인 또는 증여계획 있는 가족들을 힘들게 한다. 

따라서 입주권 상속 또는 증여를 받는 경우 대부분 시가산정액의 불안정함을 해소하고 

최대 절세를 안전하게 실현하기 위해 감정평가를 활용한다.

그렇다면 입주권 상속, 증여 시 절세의 핵심은 무엇일까? 

일단 재산 가액이 낮을수록 증여세, 상속세가 낮아진다.

입주권의 평가방법에 대해서 상속세 및 증여세법 시행령에는 

조합원 입주권의 경우 조합원 권리가액과 평가기준일까지 납입한 

계약금, 중도금 등을 합한 금액에 평가기준일 현재의 

프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 한다고 규정한다.

입주권 가치 산정 구조에서 보듯이 입주권 권리가액과 평가기준일까지 납입한 금액 등은 

현 시점 관리처분계획을 기준으로 고정값이므로 프리미엄이 낮을수록 상속세, 증여세가 낮아진다.

프리미엄은 현 신축아파트 시세와 해당 아파트의 조합원 분양가의 차액으로, 

수년 뒤 준공할 아파트가 현재 시점 준공됐을 때를 상정한 시가평가를 통해 금액을 산정할 수 있다. 

다만, 해당 아파트는 사업 진행 과정 중에 있으므로 

실제로 준공이 끝난 아파트와 그대로 비교하는 것은 비합리적이다.

향후 도급공사비 증액, 일반분양가 변동 등에 따라 

권리가액 및 예상 추가분담금이 시시로 변동되어 프리미엄에 영향을 미칠 수 있으며, 

입주권의 특성(1+1) 및 평가시점에 따라 다양한 가치가 산정될 수 있기 때문이다.

이러한 부분을 의뢰인에게 유리하게 적용하게 하기 위하여 

우리 회사에서는 수많은 입주권, 분양권 상속 및 증여 업무를 

안전하고 성공적으로 처리한 데이터를 기반으로 하여 

개별 부동산이 속한 지역, 국지적인 부동산 상황에 맞게 

앞서 설명한 위험 부분을 합리적으로 조정하는 방안을 활용하고 있다.

한편 정확한 프리미엄 및 입주권 가치 추정을 위해서는 

의뢰인의 구체적 자료 제시 및 상속·증여 진행 상황에 대한 설명도 중요하다. 

앞서 소개한 얼마 전 수행한 입주권 감정평가는 

증여계약일자와 중도금 납입일자, 감정평가 기준시점 간의 시차가 있는 건이었다.

입주권 증여, 상속 시 최대 절세 효과를 누리기 위해서는 

정확한 자료 제시와 이를 토대로 한 적정 프리미엄 산정이 가장 중요하므로 

관련 업무 처리의 경험이 많은 감정평가 전문가의 도움을 받는 것을 추천한다. 

/글 로안감정평가사사무소 토지보상행정사사무소 이인정 감정평가사 행정사