세법에서 말하는 특수관계인은 어떻게 규정하고 있을까? 

특별히 법을 들여다보지 않더라도, 

부모와 자녀, 부부, 형제·자매, 친족 간 등의 사이는 직관적으로 특수관계일 것 같다.

특수관계라는 단어 자체에서 오는 느낌 자체가 

끊으려야 끊을 수 없는 혈연관계, 서로의 이익을 추구해주는 사이, 

돈이나 이해관계가 얽힌 경제공동체 등 무언가 특별한 관계, 

특혜가 오고 가는 관계를 암시하는 듯하다.

전문세무사에 따르면 특수관계인 간 거래는 

세무조사 1순위 대상이자 소명 요청이 가장 많은 항목 중에 하나라고 한다. 

특수관계인 사이에서 돈이나 자산이 오고 가는 경우, 

그 관계적 특수성 때문에 탈세나 조세 회피 가능성 여부를 더욱 예의주시하기 때문이다.

세법에서는 소득세법, 법인세법 및 상속·증여세법 등에서 특수관계인에 대한 규정을 하고 있다. 

특수관계인 판단기준은 개별법마다 약간씩 상이하긴 하지만 

대표적으로 친족관계, 법인과 법인대표 또는 법인과 임직원 등 경제적 관련이 있는 관계를 말한다.

이렇게 특수관계인 사이에서 부동산을 거래하는 경우, 

불필요한 세무조사를 피하고, 필요한 경우 손쉽게 소명하여 

탈세 등의 혐의에서 벗어나는 길은 바로 거래 부동산에 대한 감정평가를 받는 것이다.

실무상 현업에서 가장 많이 의뢰받는 경우 첫 번째는 

부모가 소유한 부동산을 자녀 측에 시세보다 저렴한 가격으로 매도하는 이른바 '저가양도'이다.

아낌없이 내어주는 부모의 입장에서 자녀에게 넘기는 부동산에 대하여 

100% 시세에 꼭 맞게 거래하는 경우는 거의 없고, 

현행법에 맞추어 시세 대비 30% 저렴하게, 

다만 3억 원의 한도 내에서 싸게 거래하는 경우가 대부분이다.

여기에서 과연 "시세"는 얼마인가? 하는 부분이 문제가 된다. 

예를 들어 시세가 10억 원인 부동산을 특수관계인 간에 저가양도로 7억 원에 거래했다면, 

그 특정 시점에 그 부동산의 시세가 10억 원이었다는 것을 

과세관청이 설득할 수 있는 객관적인 자료를 제출해야 불필요한 오해나 조사를 피할 수 있다.

세금 신고하면서 아예 해당 부동산에 대한 시가평가액이 

10억 원인 감정평가서를 제출하면 가장 객관적이고 안전하게 시가를 입증하는 가장 좋은 방법이다.

이 경우 해당 부동산의 시세가 왜 10억 원인지, 11억 원이 아닌지? 

시세를 현실보다 낮게 설정하여 조세 회피한 것이 아닌지 등의 

수많은 의혹 내지는 세무조사를 피할 수 있기 때문에 실무적으로 가장 의뢰가 많은 편이다.

두 번째 많이 의뢰를 받는 경우가 법인과 법인대표 또는 법인과 임직원 사이의 부동산 거래 시 시가평가이다.

사실 아무리 공정하게 거래했다고 해도 관계가 특수하기 때문에 의심받을 수 있는 것이 특수관계인이다. 

의심의 눈초리로 따져보는 것이 어쩌면 더 자연스러운 것이다.

이처럼 경영공동체 등 특수관계인 간에 부동산 거래를 하는 경우 

세무 리스크를 관리하는 차원에서 시가평가를 통해 안전하게 거래가액을 설정한다.

이처럼 특수관계인 간에 거래를 할 때는 탈세 등 위법함이 없었다는 것을 

특수관계인이 알아서 객관성을 갖추어 입증하는 것이 현명하다.

당연히 세무조사의 위험이 큰 현실을 알고 대비하여야 하는데 특수관계인 간 부동산 거래는 

섬세한 전문 감정평가를 통하여 방어가 가능하므로 어쩌면 쉽고, 다행이라고 할 수 있다. 

실제 관련 업무처리 경험이 많은 감정평가사를 찾아 전반의 절차를 상의하면 된다.

그렇다면 감정평가는 몇 군데서 받아야 할까? 

상속세 및 증여세법에서는 기준시가 10억 원 이하의 부동산의 경우 하나의 감정기관, 

이상인 경우 2개 업체 이상의 감정기관에 의뢰해야 한다고 규정한다.

한편 소득세법과 법인세법에서는 복수평가를 원칙으로 하진 않는다. 

다만 법인과 법인간의 거래라도 '특정 법인과의 거래를 통한 이익의 증여의제' 규정이 적용되는 등 

증여세가 계산되는 경우 2개 업체 이상의 필요하며, 

실무상 세무 리스크 관리, 방어 목적으로 평가하는 경우가 많기 때문에 복수평가 하는 경우가 많다. 

/글 로안감정평가사사무소 토지보상행정사사무소 박효정 감정평가사 행정사