법원에 등록된 감정인으로서 소송 중인 부동산의 감정평가를 하는 이른바 

법원 감정인으로 살다 보면 다양한 상황에서 감정평가를 하게 된다.

일반 소시민이 평생 살며 송사(訟事)에 휘말리는 일이 얼마나 있겠느냐고 생각할 수도 있겠지만 

법원 감정인인 필자가 보는 세상은 온통 소송과 재판, 불복이 난무한다. 

‘이런 일로도 소송을 하는구나’ 싶은 사건이 얼마나 많은지 일일이 나열하기도 힘들다.

얼마 전 재판부로부터 감정촉탁을 받고 진행한 임료 감정은 

인접 토지 소유자 간 경계분쟁에 의한 것이었다.

서로 바로 붙어 있는 연접한 토지를 각각 소유했던 원고와 피고 사이에 

건물, 담장 등이 인접 필지를 침범했다고 해 그 침범한 부분만큼의 

토지에 대한 임료를 부당이득으로 반환해야 한다는 다툼으로 감정촉탁을 받았다.

과거 몇 년간 발생한 그 부동산을 사용한 임료, 

즉 부당이득금이 얼마인지 감정평가로써 확정하는 사안에서 필자는 

해당 토지에 대하여 과거 임료 및 현재 임료를 계산하여 재판부에 제출했다.

그런데 과연 임료 감정을 촉탁받는 경우가 

비단 인접 토지 소유자 간에 경계침범 토지에 대한 임료뿐일까?

부동산 소유자와 세입자 간에 발생하는 임대료 증감 청구도 굉장히 흔하다. 

임대차 계약 기간이 만료된 후 임대료를 증액 또는 감액해야 한다는 것에서부터 

설령 증액이라는 방향성에 대하여 의사가 합치하더라도 

과연 얼마나 증액해야 하는가에 대한 분쟁이 생기는 경우가 있다. 

이때도 적정 임료에 대해 감정평가를 하게 된다.

한국전력을 상대로 하는 고압선 아래를 지나는 토지, 

이른바 선하지에 대한 임료 청구 역시 임료 감정을 거치게 된다.

지방자치단체를 상대로 도로 등의 토지소유자가 사용료를 청구하는 경우도 있고, 

경매나 공매 낙찰자가 임차인 또는 점유자를 상대로 임료 청구를 하기도 한다. 

이처럼 소유자가 변경되어 분쟁이 시작되는 경우도 많다.

부동산 임료와 관련된 분쟁 하나만 놓고 보더라도 

다양한 상황에서 다양한 이유로 분쟁이 발생하고, 

부당이득금 확정을 위해 법원에서 감정평가를 하게 된다.

특별한 사정이 없으면 법원 감정인이 제출한 감정평가의 결과를 바탕으로 

부당이득금 총액이 계산되어 판결이 난다. 

결국 돈 때문에 소송을 하는 상황에서 법원 감정평가는 받아야 할, 

혹은 줘야 할 돈의 크기를 결정하는 역할을 하는 것이다.

그렇다면 임료 소송 중인 당사자라면 부당이득금을 결정하는 감정평가에 

많은 관심을 갖고 준비하는 것이 결국 소송에서 좋은 결과를 얻는 길이 될 것이다. 

임료 감정을 잘 받기 위해 어떤 준비를 하면 좋을까?

 

먼저 감정평가 시 참고할 수 있는 자료를 구비하여 의견을 제출하면 도움이 될 수 있다. 

특히 해당 물건에 대한 임대차계약서 및 인근 유사부동산의 임대차계약서 등을 포함하면 좋고 

업종, 업태에 따라 특별히 존재하는 임대차 관행 등이 있다면 

역시 정리하여 의견 제출하는 것도 좋은 방법일 수 있다.

또한 감정평가 현장 조사 시 특히 건물이 포함된 분쟁 등에서는 

법원 감정인이 건물 내부를 확인할 수 있도록 

현장 조사에 협조하여 내부 안내를 해주면 도움이 될 수 있다.

다만 상대방이 있는 사안에서 나에게 유리하면 상대에게 불리하고, 

나에게 불리하면 상대에게 유리할 것이므로 

어떤 자료를 내고 어떻게 협조하는 것이 나에게 유리할지 여부에 대해서는 

미리 법원 감정 전문가와 상의하는 것이 현명하다.

박효정 로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소 대표