흔히 재개발과 재건축을 구분할 때, 도로, 상하수도와 같은 

정비기반시설이 낙후한 곳에서는 재개발이 이루어지고, 

정비기반시설은 상대적으로 잘 되어있는데 주택만 노후한 경우엔 재건축을 한다고 생각한다.

재개발구역이라고 하면 왠지 좁고 구불구불한 도로를 낀 언덕길에 

오래된 주택이나 빌라가 오밀조밀 모여있는 동네가 연상이 된다. 

물론 꼭 언덕길일 필요는 없지만 어쩐지 그런 이미지가 떠오른다.

재건축은 쉽게 떠올리는 아파트 재건축이 대표적이다. 

아파트가 있는 동네에는 나름대로 도로도 크고 넓게 정비되어 있고, 

공원이나 학교도 가까운 편이고 전반적인 정비기반시설이 잘 되어 있는 느낌이다.

요새는 소규모재건축이라고 하여 전통적인 재건축사업보다 

훨씬 사업기간이 빠른 가로주택정비사업이나 모아주택 등이 각광을 받고 있기도 하다.

개발 규모를 생각해보면 대체로 재개발사업의 규모가 재건축사업보다 큰 특징이 있다. 

자연스럽게 조합원의 숫자도 많다. 

당연히 추가분담금을 결정하는 종전자산평가액도 크고, 이의신청 등 분쟁도 많다.

재개발구역 내 부동산은 재건축구역 내 부동산보다 더 다채로운 모습을 갖추고 있을 가능성이 높다. 

물건의 유형도 다양하다. 

상가, 다가구주택, 빌라, 폐가, 아파트, 나대지, 도로 등 각양각색이다.

아무래도 기반시설이 열악하여 전반적인 정비가 필요하기 때문에 

재개발사업이 진행되고 있는 것이니만큼 사업구역 내 부동산 저마다 개성이 뚜렷하다.

토지의 모양도 다양하고 도로조건이나 주위환경도 앞의 도로는 노선상가지대인데, 

한 블록만 들어가도 노후화된 주거지대로 갑자기 분위기가 변하는 등 다채롭다. 

자연스러운 현상이라고 생각한다.

이렇듯 다양한 형태로 존재하는 재개발구역 내 부동산과 그 가치의 다양성 속에서 

감정평가사는 종전자산평가 시 어떠한 기준을 갖고 

어떻게 조합원의 재산 가치를 균형 있게 평가해내야 할 것인가에 대해 깊은 고민을 하게 된다.

따라서 재개발 종전자산 감정평가를 잘 받기 위해서는 

내 부동산이 같은 사업구역 내 다른 부동산과 비교할 때 어떠한 점에서 특수성이 있고, 

그것이 시장에서 어떻게 반영되고 있는지에 대한 숫자적 증거, 실체적 자료를 수집하는 것이 좋다.

재개발의 특성으로 인해 사업구역 내 워낙 다양한 형태의 부동산이 존재하기 때문에 

내 부동산과 동일한 유형의 부동산끼리 비교해내고, 

다른 유형의 부동산과 비교했을 때 상대적으로 손해가 없도록 철저히 준비하는 것이 필수불가결하다.

간혹 대규모 재개발구역 내 아파트가 특별히 

한강조망권이 있다든지 하는 등의 매우 특수한 지리적 이점이 있는 경우가 있다. 

그런데 이러한 영구조망권 가치가 종전자산평가에 제대로 반영되지 않는다면 

해당 아파트 조합원들에게는 그야말로 치명적이고 회복하기 어려운 손해가 발생할 것이다.

만약 내 부동산이 종전자산평가에 반영되어야 할 특별한 점이 있다면 적극적으로 의견을 개진할 필요가 있다. 

물론 감정평가 시 반영될 수 있는 객관적인 자료를 준비해야 할 것인데, 

이 과정이 막막하다면 사감정을 통해 개별 부동산의 특성을 파악하는 것도 좋은 방법이다.

 /글 로안감정평가사사무소 토지보상행정사사무소 박효정 감정평가사(행정사)