토지나 건물이 공익사업에 수용된다면 보상금이 

얼마가 책정될 것인가가 가장 중요하지만 그 전에 확인해야 할 것이 있다. 

바로 내 토지(건물)의 전체가 편입되는지 아니면 편입되고 남는 부분이 있는지 여부이다.

부동산의 전체가 편입된다고 하면 바로 편입되는 

부동산의 보상가액을 잘 받을 수 있는 방법을 모색하면 된다. 

그러 토지나 건물의 일부만 편입되는 경우도 있다.

도로사업으로 예를 들면 도로가 논을 가로질러서 도로가 나서 농사지을 수 없는 땅이 남는 경우도 있고, 

주택이나 상가로 쓰는 건물의 대부분이 도로가 되면서 남은 땅의 면적이 너무 적어서 쓸모가 없어지는 경우도 있다.

이처럼 공익사업에 직접 편입되지 않고 남은 땅을 잔여지라고 하는데, 

잔여지의 모양, 면적 등이 너무 형편없이 남는 등의 이유로 

더이상 기존대로 활용이 어렵다면 도로사업과 직접적으로는 

무관하더라도 남은 땅에 대한 보상방안을 강구해야 한다.

잔여지에 대한 보상은 세 가지가 있다. 

먼저 '잔여지 매수청구 또는 수용청구'인데 편입되는 토지(건물)뿐만이 아니라 

쓸모가 없어진 잔여지까지 모두 가져가라는 것이다.

법률에서는 "잔여지를 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란할 때" 

잔여지를 매수 또는 수용 청구할 수 있다라고 규정한다. 

동일한 소유자에게 속하는 일단의 토지의 일부가 협의 매수 또는 수용된 경우여야 한다.

필자는 철도용지에 포함되는 토지와 잔여지에 대하여, 

토지소유자를 대리하는 행정업무로써 잔여지수용청구를 통하여 

7억 원 이상의 잔여지 보상을 받아낸 적이 있다. 

현실적으로 남은 땅의 가치가 떨어진다면 

잔여지까지 넘기는 것이 토지소유자에게 가장 편안하고 유리한 길이다.

그러나 사업시행자 입장에서는 공익사업에 필요가 없는 땅을 매수하게 되는 것이므로 

잔여지 매수(수용)요건을 법률로써 상당히 까다롭게 정하여 

사실 매수나 수용이 현실적으로 어렵다는 문제가 있다.

만약 잔여지 전체를 보상받지 못하더라도 땅의 모양 등이 

예전보다 더 안 좋아진 경우라면 따로 받을 수 있는 보상이 있다.

바로 토지의 일부가 편입되고 남은 잔여지가 모양이나 접면도로의 상태 등의 변경된 사정으로 

일단의 토지였을 때보다 가격이 감소하였다면 그 손실을 보상하는 '잔여지 가치하락분 보상'이다.

만약 직사각형이었던 토지가 100원이었는데, 

해당 토지를 대각선으로 가로지르는 도로가 생기는 바람에 잔여지가 직각삼각형이 되었고, 

잔여지로써 토지가격이 60원이라면 토지소유자는 잔여지 가치하락분인 40원을 보상받을 수 있다.

마지막으로 잔여지에 통로ㆍ도랑ㆍ담장 등의 신설이나 

그 밖의 공사가 필요할 때【잔여지 공사비용】을 보상받을 수 있다. 

토지의 일부 편입으로 인하여 잔여지로 진입이 곤란해지거나 안전상 옹벽 등을 쌓는 등 

잔여지를 쓰기 위해 추가적인 조치를 해야할 경우 공사비용을 보상받을 수 있다.

다만 잔여지의 가격 감소분과 잔여지에 대한 공사의 비용을 합한 금액이 

잔여지의 가격보다 큰 경우에는 사업시행자는 그 잔여지를 매수할 수 있다.

현업에서 보상평가를 하다 보면 꽤 자주 만나는 문제가 바로 잔여지이다. 

사실 사업시행자 측에서 잔여지를 매수(수용)하는 경우는 별문제가 없다. 

하지만 과연 잔여지로 남은 땅의 가치가 하락하였는가 여부는 

감정평가사의 판단하에 결정되는 부분이라 종종 논란이 되는 부분이다.

만약 내 토지가 일부만 편입되고, 남는 땅이 생기는 경우라면 

잔여지에 대한 별도의 보상방안에 대하여 처음부터 보상 전문 감정평가사와 상의하는 것이 현명하다. 

/글 로안감정평가사사무소 토지보상행정사사무소 박효정 감정평가사 행정사