얼마 전 이혼소송 중에 원고와 피고가 재산분할을 위해 

부동산 시가 감정을 신청한 사안에서 

재판부로부터 감정 촉탁을 받고 감정을 연달아 진행했다.

이혼소송의 재산분할처럼 부동산 시가가 얼마인지 여부가 

소송의 성패를 가르는 가장 결정적인 순간은 

바로 법원이 지정한 감정평가사에 의해 진행되는 ‘법원 소송감정’ 단계다.

판사는 부동산 가치 평가를 전문 평가사의 영역으로 존중하므로 

소송 결과는 사실상 법원 감정평가서의 산정 금액에 의해 상당 부분 결정된다.

필자가 최근에 직접 접한 매우 대비되는 두 가지 사례다. 

한 건은 감정신청을 한 측에서 감정평가가 진행되는 도중에 소유자가 아니라면 

세세하게 알기 어려운 사안을 상세히 정리한 감정의견서를 

제때 제출해줘 대상 물건의 감정평가액에 적극 반영할 수 있었다.

반면 다른 건은 이미 감정평가서를 작성 완료했고 

법원에 제출까지 마친 이후에 뒤늦게 감정의견서가 왔다. 

해당 감정의견서의 논리가 반영이 가능한 부분이었는가 여부는 차치하고 

일단 이미 감정평가서를 제출했기에 물리적으로 반영을 할 수가 없었다.

소송감정에서 ‘감정의견서’는 작성된 내용에 따라 

강력한 무기가 될 수도 있고 별다른 효용이 없을 수도 있다. 

따라서 감정의견서의 효과를 극대화하고 싶다면 

반드시 기억해야 할 두 가지 핵심 원칙을 소개한다.

먼저 감정의견서가 힘을 발휘하려면 

해당 감정평가의 목적, 논리에 부합하는 핵심을 파고드는 것이 중요하다. 

특히 소송 중인 당사자의 감정적 호소나 근거의 제시 없이 

단순히 얼마 정도는 나와야 한다는 주장은 반영되지 않는다.

다음으로 ‘적기(適期)’에 제출해야 한다. 

아무리 완벽한 논리와 증빙 자료를 갖춘 의견서라도 법원 감정인이 감정평가를 마치고 

법원에 감정서까지 제출한 이후라면 반영을 할 수가 없기 때문이다.

현직 법원 감정인으로서 제시하는 감정의견서 제출의 골든타임은 ‘감정신청 당시’이다. 

애초에 감정신청을 하면서부터 부동산 시가와 관련된 주장사항을 

면밀히 정리, 제출된 후에 감정 절차가 시작되는 것이 좋다.

차선은 최소한 감정평가사가 현장을 조사하고 가격을 고민하고 있는, 

즉 감정명령 직후부터 가격 산정 완료 전 사이에 의견서가 

전달돼야 시기적으로 반영 여부를 판단할 수가 있다.

며칠 전 법원에 제출된 감정평가서를 보고 언제 감정평가가 이뤄졌는지, 

왜 개별적으로 연락을 주지 않았는지에 대해 소송 사건의 피고로부터 항의를 받았다.

해당 건은 원고, 피고 누구도 아무런 감정평가에 관한 의견을 제출하지 않았고 

감정평가 현장 입회를 요청하며 연락처를 제출하는 등의 관련 서면도 일절 없었다.

소송에서 부동산 시가를 산정하는 법원 감정인은 절대적으로 중립적인 위치에서

업무해야 하므로 감정의견서 등 정상적인 경로를 통하여 

요청하는 사안에 대하여 반영할 수 있는 것을 반영할 뿐이다.

이해관계가 첨예하게 대립하는 양자의 사이에서 

부동산 시가를 결정하는 예민한 사안에서 

아무런 합리적인 요청사항이 없는 상황에서 

개인적으로 소송의 일방당사자의 연락처를 알아내어 감정의 절차 등을 안내하는 것은 온당치 않다.

소송감정은 결코 가만히 기다리는 자의 편이 아니다.

소송이 개시되고 감정신청을 염두에 두고 있다면 

해당 사건과 동일한 법원감정 경험이 풍부한 전문 감정평가사의 도움을 받아 

사전 시가 분석을 진행하는 것도 도움이 된다.

현실 법원감정은 일반인이 예상하거나 기대했던 것과 

다른 방향의 결론이 가능하기에 객관적으로 따져보고 

합리적으로 예측을 한 후에 다음 전략을 구상하는 것이 유리하기 때문이다.

만약 감정평가를 진행하게 된다면 법원 감정평가사가 가격을 결정하기 전, 

감정평가서가 제출되기 전에 해당 부동산의 시가 산정과 

관련된 핵심이 담긴 감정의견서를 제때 제출해야 한다.

내 재산의 진짜 가치는 소유자 스스로 준비하고 입증할 때 비로소 완성된다. 

결과를 바꾸는 최선의 열쇠는 전문성으로 무장한 행동력이라는 점을 잊지 말자.

박효정 로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소 대표