세무 상담을 받거나 법적 분쟁으로 변호사를 찾아야 할 때 

의뢰인이 가장 먼저 마주하는 심리적 장벽은 단연 ‘수수료’다. 

개별 전문가의 경력, 경험, 과거의 해결 성과 등에 따라 수임료가 천차만별이기 때문이다.

이러한 경험 탓에 부동산 감정평가를 처음 접하는 의뢰인들 역시 비슷한 선입견을 품곤 한다. 

‘감정평가 수수료는 왠지 비쌀 것 같다’는 막연한 부담감과 함께 

포털 사이트에서 감정평가사를 검색하며 여러 군데 견적을 받아 비교해보면 

조금이라도 더 저렴하게 해주는 곳이 있지 않을까 하는 기대를 품는다. 

시장 논리에 익숙한 소비자라면 지극히 당연한 접근이다.

하지만 결론부터 말하자면 감정평가 수수료는 

다른 전문직군과 완전히 차별화되는 고유한 특성이 있다. 

변호사나 세무사의 수임료가 자율 경쟁 체제라면 감정평가 수수료는 

국토교통부 장관이 제정 및 고시하는 법정 요율에 철저히 연동되는 

‘법정 수수료 체계’를 따르는 특수성이 있다.

즉 어떤 평가사를 찾아가더라도 동일한 자산 가치와 조건하에서는 

산출되는 기본 수수료가 법적으로 동일하다는 뜻이다. 

그렇다면 이 투명하고도 엄격한 수수료 산정 기준은 구체적으로 어떻게 구성되어 있을까?

감정평가 수수료를 결정하는 항목은 크게 세 가지로 분류된다. 

첫째는 수수료의 가장 큰 뼈대를 이루는 ‘순수수료’다. 

이는 평가 대상 자산의 최종 감정평가액 크기에 따라 구간별 법정 요율이 적용되는 방식이다.

자산의 가치가 높을수록 평가서 한 장에 실리는 책임과 무게감이 커지기 때문에

가액이 높을수록 수수료 총액도 늘어나도록 가액의 구간별로 정교하게 설계되어 있다.

둘째는 ‘실비’ 부분이다. 

감정평가는 단순히 컴퓨터 앞에 앉아 서류만 보고 가치를 매기는 작업이 아니다. 

감정평가사가 직접 대상 부동산을 눈으로 확인하고 

주변 입지와 물리적 현황을 분석하는 ‘실지조사’가 필수적이다. 

이에 따라 발생하는 출장 여비(교통비, 숙박비 등)와 서류 발급비 등이 실비 항목으로 청구된다.

구체적인 예시를 들어보자.

국토교통부 고시 기준에 따르면 

감정평가액이 10억원일 때 순수수료는 119만5000원이며 

자산 가치가 30억원으로 커지면 순수수료는 279만5000원으로 산정된다.

여기에 부동산이 소재한 지역에 따른 출장 실비를 더하고 

부가가치세(10%)를 별도로 얹으면 최종 의뢰인이 납부해야 할 수수료 고지서가 완성된다.

셋째는 업무의 난이도가 높아 시간이 많이 소요되는 경우의 ‘수수료 가산(할증) 항목’이다. 

가장 대표적인 것이 의뢰일로부터 6개월 이상 기준시점을 

과거로 소급하여 가치를 평가하는 ‘소급평가’다.

가령 상속재산분할이나 유류분반환청구 등을 위해 

몇 년 전 부모님이 돌아가셨을 당시의 시점으로 돌아가 가치를 평가해야 하거나 

과거 수년간의 부동산 임대료를 청구하는 경우 등 현실에서 꽤 많은 경우 소급평가가 필요하다.

이때 현재의 시세가 아닌, 

과거의 가치를 추적하기 위해 당시의 공시지가, 부동산 시장 동향, 

당시 부동산의 특성과 이용 상황 등을 역추적하는 정교한 작업을 수행하는 과정에서 

일반 평가보다 몇 배의 공력이 들어간다.

따라서 이러한 소급평가나 특수평가 등에는 기본수수료에 

일정한 법정 할증률(50% 가산)을 적용하도록 규정하고 있다.

이처럼 감정평가 수수료의 산정기준과 요율이 법으로 엄격하게 정해져 있다면 

소비자가 저렴한 곳을 찾아 손품과 발품을 파는 행위는 사실상 무의미해진다. 

비용이 모두 동일하다면 과연 의뢰인의 최종 선택 기준은 무엇이 되어야 할까?

역설적이게도 비용의 차별성이 사라진 자리에는 

오롯이 전문가의 ‘지식의 깊이, 유사 사건에 대한 경험과 정교한 서비스 능력’만이 남게 된다. 

수수료가 같다는 것은 의뢰인에게 오히려 기회인 것이다.

이처럼 똑똑한 감정평가의 시작은 수수료가 저렴한 곳이 아닌, 

내 상황과 내 자산의 가치를 가장 깊이 있게 이해하고, 방어해줄 전문가를 알아보는 안목에서 출발한다.

박효정 로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소 대표