개발사업이 예정되거나 진행 중인 지역의 토지 소유자들은 늘 불안과 정보의 굶주림 속에 살아간다. 

수십 년간 일궈온 터전이 조만간 국가나 공공기관에 수용될 처지에 놓였을 때 

“과연 내 자산의 정당한 가치는 얼마인가”라는 질문은 실로 생존과 직결된 문제다.

그러나 현행 법과 제도는 예비 피수용자에게 그리 친절하지 않다. 

‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’(이하 토지보상법) 제3조 등에 따르면 

정식 보상감정평가를 의뢰할 수 있는 주체는 ‘사업시행자’로 한정되어 있기 때문이다.

정작 토지를 수용당하는 주인은 보상평가를 직접 의뢰할 권한이 없고, 

일반 개인이 인근 지역의 구체적인 보상 사례나 

전문적인 가치산정 데이터에 접근하는 것도 원천적으로 불가능하다. 

따라서 현실에서는 토지가치에 대한 극심한 정보의 비대칭성이 발생하고 

대다수의 토지소유자는 토지 시가를 가늠할 길이 없어 

깜깜이 상태에서 협의에 임하였다가 뒤늦게 후회하는 경우가 많다.

이런 현실에서 토지소유자가 자신의 토지에 대하여 

감정평가 상담을 받는 것은 존재하는 정보를 합법적으로 수집하고, 

이를 바탕으로 합리적인 의사결정을 내리기 위한 필사의 방어기제다. 

또한 내 토지에 대하여 객관적 가격 수준에 대한 가늠을 위한 구체적인 정보수집 활동이기도 하다.

실제로 보상지역 내 감정평가에 대한 수요는 민간에만 국한되지 않는다. 

사업시행자 역시 예산 확보나 사업타당성 분석 등을 위한 가격추정 자문 용역, 감정평가 의뢰가 빈번하다.

그렇다면 보상지역 내에서 토지 시가는 어떻게 형성되며 어떤 방식으로 추정하는 것이 타당할까.

감정평가에 관한 규칙 제2조 제1호는 시장가치를 

“대상물건이 통상적인 시장에서 충분한 기간 거래를 위해 공개된 후 

그 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 

성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가액”으로 정의한다.

핵심은 ‘성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가액’이다. 

공익사업 편입이 확실시되거나 진행 중인 지역 내 토지의 시장가치는 어떻게 성립될 가능성이 높을까. 

당연히 향후 지급될 ‘예상 보상액’ 수준으로 수렴하는 것이 시장의 자연스러운 생리다.

예를 들면 도시공원 조성사업이 예정되어 공원으로 저촉된 토지라면, 

공원 지정이라는 사정으로 인한 가치 하락을 배제하고 

‘제한이 없는 상태’를 전제로 가치를 추정하는 것이 실질적인 시장가치에 부합한다. 

보상평가 시 당해 사업으로 인한 개별적 제한은 배제하고 평가하기 때문이다.

실제로 금융기관의 대출 기준이 되는 ‘담보평가’에서도 보상지역 내 토지에 대해서는

보상평가 논리를 적극적으로 차용하는 것이 보편적이고 합리적으로 받아들여진다.

일례로 OO도시개발사업 예정지 내 임야에 대한 담보평가 사례를 보면 

당해 사업으로 인한 용도지역 변경 ‘전’ 상태를 적용하고 도시개발사업에 따른 

도시계획시설 저촉 여부에 구애받지 않고 가치를 산정함으로써 사실상 보상의 논리로 평가했다.

채권회수의 안정성을 고려하는 평가목적상 보수성을 띠는 담보평가에서조차 

개발사업지 내 토지의 실질적 가치를 산정 시 보상의 방식을 활용하는 것은 

결국 보상예정지역 내 가장 적정하고 합리적인 토지가치추정 방식은 

보상의 방식이라는 점을 시장과 금융권이 인정하는 것이다.

사업시행자와 피수용자(토지소유자)라는 양 당사자가 있는데 

토지가치에 대한 정보가 한쪽에만 편향되어 있다는 것은 결코 공정하거나 합리적이지 않다. 

한 개인과 한 가정의 가장 중요한 재산인 부동산에 대하여 토지수용이라는 큰일을 당한 토지소유자는 

객관적인 정보를 수집하여 합리적인 의사결정을 내릴 권리가 있으며 

이때 토지가치는 보상의 시각에서 풀어가는 것이 온당하다.

박효정 로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소 대표