최근 몇 년간 아파트 가격이 많이 상승하면서 각종 세금으로 인하여 고가주택 보유 부담이 커지자 

하루빨리 자녀에게 자산을 넘겨서 증여세 등을 절세하려는 수요가 늘어났다.

세대 간 자산 이전 과정에서 재건축아파트는 매력적인 특성을 지닌 자산이 아닐 수 없다. 

현 상태는 노후한 아파트일지언정 멀지 않은 미래에 신축아파트로 변모하여 가치가 크게 변동할 것을 예상한다면 

가장 저렴할 때 소유권을 이전하는 것이 절세 측면에서 유리하기 때문이다.

예컨대 현재 6억 원인 노후한 아파트를 부부간에 증여한다면 증여세는 0원(배우자 공제액 6억 원)이다. 

하지만 8년 후에 재건축 완료로 신축아파트가 되어 12억 원으로 가치가 상승한 뒤에 증여하게 되면 

6억 원을 공제받더라도 추가로 상승한 6억 원에 대하여 증여세 약 1억 1천 6백만 원을 납부해야 한다.

이런 상황은 부모와 자녀간, 형제 또는 자매간 내지는 기타 친인척 등 

가족 간 증여나 특수관계인 간 저가양도에 있어서 모두 적용이 된다. 

어차피 자산을 이전할 것이라면 가치가 작을 때 넘기면 그만큼 세금을 덜 낸다는 점이 이득이기 때문이다. 

이런 이유로 특히 재건축아파트를 가족 간에 저가로 양도하거나 증여하는 수요가 꾸준하다.

다만 재건축아파트는 일반 아파트와 달리 재건축 사업의 진행 단계에 따라 

법적 지위와 가격 구조가 급격히 변한다는 점에서 각별한 주의가 필요하다.

첫째, 현금청산 대상 여부를 반드시 점검해야 한다. 재건축아파트를 증여하거나 저가양도할 경우, 

수증자 또는 양수인이 조합원 지위를 승계할 수 있는지 여부가 핵심이다.

도시 및 주거환경정비법상 일정 시점 이후에는 조합원 지위 양도가 제한되며, 

이를 간과할 경우 예상과 달리 현금청산 대상자가 되는 위험이 있다.

실제로 가족 간 거래라 하더라도 사업단계에 따라 조합원 승계가 불가해 현금청산으로 종결된 사례가 적지 않다. 

현금청산을 염두하고 증여나 저가양도를 하는 것이 아니라면 반드시 점검하고 가야 하는 부분이다.

둘째, 사업 진행에 따른 가격 급등 구간을 고려해야 한다. 

재건축아파트의 가치는 정비구역 지정, 조합설립인가, 사업시행인가 등 주요 인허가 단계마다 

구조적으로 달라지며 특정 이벤트가 발생할 때마다 단기간에 가격이 급등하는 구간이 반복적으로 나타난다.

문제는 증여나 저가양도를 단순 거래사례만으로 판단할 경우, 

불과 몇 개월 뒤 형성된 거래사례와의 괴리로 인해 세무상 문제로 이어질 수 있다는 점이다. 

사업 진행 속도와 해당 재건축사업장의 특성을 함께 고려하지 않으면 안전한 이전이 어렵다.

셋째, 최근 국세청의 조사 기조를 감안해야 한다. 

2025년 12월 서울 강남4구(서초·강남·송파·강동)와 '마용성'(마포·용산·성동) 지역 아파트 증여 증가세에 대응해 

국세청이 2천 건 이상 전수 검증에 착수했다는 보도자료가 나왔다.

필자 역시 증여나 저가양도를 위해 의뢰한 감정평가 업무로 바쁜 시간을 보내며 

증여 건수의 증가를 피부로 체감하며 지냈기에 2025년 1월~10월 서울의 집합건물 증여건수가 

22년 10월 이후 3년 만에 최대치라는 점이 놀랍지 않았다.

관련 기사에 따르면 국세청은 매매사례가액 등 시가 또는 감정평가액으로로 신고한 경우라도 

시세 대비 과도하게 낮을 경우 국세청이 직접 감정평가를 진행해 과세한다는 입장이다.

앞서 살펴본 바와 같이 재건축아파트는 갑작스럽게 가격 상승이 발생하는 특성이 있기 때문에 

단기간 내 시세 차이가 크게 벌어질 수 있으므로 저가양도 또는 변칙증여로 판단될 가능성 등 

세무리스크를 더욱 세밀히 고려해야 한다.

실무에서 재건축아파트 증여나 저가양도 감정평가는 단순한 가격 산정 문제가 아니라, 

사업단계·조합원 지위·세무 리스크를 함께 하는 총망라하는 작업이다. 

따라서 선의의 가족 간 거래가 예상치 못한 세금 부담으로 돌아오지 않도록 

재건축·재개발 전문 감정평가사와 함께 검토하는 것을 추천한다.

/글 로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소 박효정 감정평가사·행정사