며칠 전 우리 사무소에서 증여세 감정평가를 받았던 H씨는 나홀로 아파트의 소유자였다. 

해당 아파트 내에서 H씨의 아파트에 적용되는 유사매매사례는 무려 1년 6개월 전에 존재했는데 현재의 시세보다 2억 원 이상 비쌌다.

박효정 감정평가사/사진제공 = 로안감정평가사사무소, 토지보상행정사사무소

나홀로 아파트라서 단지 내 거래는 원래 가뭄에 콩 나듯이 아주 드물었다. 

그 와중에 부동산경기가 하락하면서 거래가 뚝 끊겼고, H씨의 평형은 거래가 전무한 상태였다.

단지 내에서 그마나 발생한 한두 건의 거래는 20평형대로서 40평형대의 H씨의 아파트와 비교하기 어려웠다.

분명히 40평형대가 거래만 된다면 1년 6개월 전에 발생한 마지막 거래보다 하락한 금액으로 거래가 될 텐데 

증여세 신고기한에 다다르도록 동유형의 거래가 발생하지 않았다.

하필 해당 아파트 신축 후에 가장 비싸게 거래되던 시기에 존재하는 실거래가를 기준해서 증여세를 납부할 수는 없었던 H씨는 

우리 사무소에 감정평가 상담을 의뢰했다.

일반적으로 아파트 감정평가는 동일 단지 내에서 평가 기준일과 가까운 시점에 거래된 유사평형 중에 

가장 적정한 매매사례를 선정하여 평가대상 물건과의 동별, 층별, 호별, 향별 등 가격형성요인의 차이를 비교하여 보정하여 이루어진다.

그러나 H씨의 경우처럼 나홀로 아파트이고 유사평형대 최근 매매사례가 전무한 경우, 감정평가가 불가한 것이 아니다. 

적정한 방식을 통해 충분히 현재 시점에서, H씨 상황에 맞는 평가가 가능하다고 안내했다.

의뢰인은 자신의 평형에 맞게, 현재의 아파트 시세에 맞게 적의 조정된 감정평가액, 

즉 1년 6개월 전 보다 2억 원 정도 저렴한 금액으로 증여세를 신고할 수 있었다.

이처럼 거래절벽 현상이나 특정 사유로 인해 최근에 이루어진 유사부동산에 대한 매매사례가 없는 경우에는 세금 신고를 위한 시가추정이 어렵다. 

또한 반짝 상승한 호가 등으로 비정상적으로 높은 금액을 기준해서 증여세를 내야한다면 억울할 것이다. 

이럴 때는 현재의 시장상황에 맞는 감정평가가 매우 유용하게 활용된다.

한편, 오랜만에 연락한 의뢰인 K씨는 아내로부터 10층 상가의 여러 개 호수를 증여받았다고 했다. 

의뢰인은 부부간 6억 원까지 무상증여 구간을 최대한 활용하는 방향으로 취득가액을 높여 추후 양도소득세를 줄이는 전략을 세웠다. 

그러나 거래가 활발하지 않은 집합건물 고층부 상가에 대한 유사한 매매사례가 없었기 때문에 증여세 신고를 위한 과세표준이 문제였다.

우리 사무소에서는 법률의 범위 내에서 K씨에게 증여세가 전혀 발생하지 않는 수준으로 감정평가를 수행할 수 있었고, 

K씨는 합법적인 범위 내에서 취득가액을 올릴 수 있었다.

이처럼 부부간의 증여 또는 상속세의 비과세 구간을 활용하여 

합리적인 선에서 취득가액을 최대한으로 높인다면 추후 양도 시 양도소득세를 절세할 수 있는 이점이 있으며, 

감정평가 수수료는 500만 원까지 필요 경비로 세금에서 공제되므로 절세 전략에 적극 활용하는 것을 추천한다. 

/글 로안감정평가사사무소, 토지보상행정사사무소 대표 박효정

허남이 기자 (nyheoo@mt.co.kr)