사람이 살면서 송사(訟事)에 휘말리는 일이 얼마나 될까? 

부동산 소송에서 감정평가를 하는 현직 법원감정인으로 

일하면서 보는 세상은 송사(訟事)로 가득하다. 

한편, 감정평가 상담을 하면서 

'이런 일을 난생처음 겪어봐서 너무 힘들다'는 말을 매일 듣고 있기도 하다.

소송과 분쟁에 대한 전반적인 생각은 

인생 살면서 불필요한 감정과 에너지 소모 및 

돈과 시간을 써야하는 분쟁에 

왠만하면 엮이지 않는 것이 좋다는 것이다.

그런 차원에서도 왠만하면 송사에 휘말리지 않는 편이 좋다. 

돈, 시간을 잃게 될 수가 있고 결과를 떠나서 

소송의 과정에서 정신적으로도 매우 고통스럽기 때문이다.

그런데 나는 싸울 생각도 없고 소송을 할 생각도 없는데 

억지로 소송의 판에 당사자로 끌려들어가는 일들이 있다.

우리나라 비금융자산의 약 75%를 부동산이 차지한다는 통계가 있다. 

부동산은 국부의 대부분이자 가계 자산에서도 절대적인 비중을 차지한다. 

우리나라에서 자력으로 집 한 채 마련하기가 얼마나 어려운가?

한 개인의 인생과 한 가족의 노력이 

고스란히 담겨 있는 것이 그들이 살고 있는 집 한 채이다. 

집은 '거주의 공간' 그 이상의 것이다. 

개인의 부의 대부분이기 때문이다.

그런 내 부동산을 "매도"하라는 청구를 받는다면 어떨까? 

그것도 법원에서 소장이 날라오는데 

"피고"란에 내 이름이 적혀서말이다. 

나와 우리 가족은 부동산을 팔 생각이 전혀 없으니 그냥 무시하면 될까?

부동산에 대한 소유권이전등기 청구의 소 

이른바 매도청구소송에서는 "청구"라는 친절한 표현을 사용하기 때문에 

이따금씩 팔고 싶지 않으니 안 팔면 되는 것이 아니냐는 문의를 받기도 한다.

그러나 재건죽조합 등이 조합설립 미동의자들에 대해 갖는 매도청구권은 형성권이다. 

형성권은 권리자의 일방적인 의사표시로 

상대방 즉 매도청구소송 피고의 법적 상태를 강제로 변동시키는 효과가 있다.

막상 당해보면 상당히 무서운 것이다. 

매도청구소송을 통해 조합이 피고의 부동산을 취득하는 과정은 

강제수용과 다를 바가 없다. 

피고는 좋든 싫든 부동산을 넘겨야 한다. 

강제로 넘어가는 것과 다를 것이 없다.

여기에서는 '얼마를 받고' 부동산을 

조합에 넘기는가 하는 '돈' 문제만 남게 된다. 

일반적인 부동산 매매에서는 매수자와 매도자가 

서로 매매가격에 대한 협상을 하고, 

서로 생각하는 금액의 차이가 크면 매매가 이루어지지 않는다.

즉 매도자가 적극적으로 내 부동산 가격을 주도하는 것이 가능하고, 

매수자가 제시하는 가격이 마음에 안 들면 안 팔면 그만이다. 

그러나 매도청구소송에서는 그렇지가 않다.

매도청구소송에서는 내 부동산 매매가격을 "법원감정인"이 정한다. 

재판부에서는 해당 법원에 등록된 법원감정인에게 

매도청구소송 대상 부동산의 "매매가격"에 대한 감정평가를 의뢰하고, 

감정인이 평가결과를 제출하면 대체로 감정평가액으로 판결이 나게 된다.

문제는 소장을 받은 대부분의 피고는 송사에도 익숙하지 않고, 

더욱이 부동산이라는 거의 전 재산에 해당하는 자산에 대한 소송에 대해서 

'매매가격'이 핵심이라는 것, 

그 매매가격은 법원감정평가로 정해진다는 것을 모르는 일반인이 대부분이라는 점이다. 

매도청구소송에서는 대체로 단 한 번의 법원감정평가로 부동산 매매가격이 결정된다. 

특별한 사유 없이 재감정이 잘 받아들여지지 않는다. 

따라서 그 단 한 번의 감정평가를 잘 받기 위해 사감정, 

감정의견서 등을 철저히 준비하는 것이 도움이 된다.

/글 로안감정평가사사무소, 토지보상행정사사무소 박효정