재개발, 재건축의 조합원이 입주권을 자녀에게 증여하는 방법으로 

곧 신축될 새 아파트를 좀 더 저렴하게 자녀에게 주기를 원하는 경우가 많다.

한편으로는 재개발, 재건축 사업이 장기화됨에 따라 입주권이 상속되는 경우도 왕왕 있다.

다음 세대로 안전하게 부를 이전하려는 계획에 따른 증여인가, 

혹은 전혀 생각지도 못했던 상속인가 재산이전의 이유를 불문하고 

입주권을 받는 경우 어떻게 하면 증여세, 상속세를 

합리적으로 절세할 수 있는지에 대한 고민이 시작된다.

입주권을 증여, 상속 받은 대부분의 의뢰인이 

종전자산평가액이나 권리가액으로 신고하면 되는 것 아닌지 궁금해한다.

그러나 이는 현행 상속세 및 증여세법에서 정해져 있는 재산평가방법이 아니다.

입주권은 건물이 없는 토지상태에서 아파트를 얻을 수 있는 권리이므로 

부동산을 취득할 수 있는 권리의 평가방법을 따르도록 규정하고 있다.

상속세 및 증여세법에서는 부동산을 취득할 수 있는 권리는 

권리 등이 남은 기간, 성질, 내용, 거래 상황 등을 고려하여 

대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 가액으로 한다고 규정한다.

동법 시행령에는 조합원 입주권의 경우 

「도시 및 주거환경정비법」 제74조제1항에 따른 관리처분계획을 기준으로 하여 

① 조합원 권리가액과 

② 평가기준일까지 납입한 계약금, 중도금 등을 합한 금액에 

③ 평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 한다고 규정되어 있다.

여기서 쟁점이 되는 것은 ③번 항목에 해당하는 프리미엄이다. 

분담금평가기준일 현재의 프리미엄을 산정하는 방법은 

해당 조합원이 받기로 한 신축아파트의 시세에서 

해당 아파트의 조합원 분양가를 차감하는 방식으로 산정하는 것이 합리적이다.

다만 이 경우, 조합원의 종후 아파트는 

신축으로 변모하는 과정에 있는 경우가 대부분이며, 

신축아파트가 되기까지의 사업의 불확실성, 

아파트가 완공될 때까지의 기간 동안 

다른 곳에서 거주해야 하는 거주 비용 등 

부대비용이 지출되는 점을 감안할 필요가 있다.

너무나 당연하게도 준공이 끝난 아파트와 

그대로 비교하는 것은 비합리적이며, 

따라서 해당 아파트의 입주시점과 

상속 또는 증여 시점까지의 공사현황을 고려하여 

당해 입주권의 가치를 파악해내는 것이 중요하다.

눈에 보이는 아파트를 증여나 상속받는 것보다 

"권리"인 입주권을 증여, 상속 받았을 때 

세금 산정에 있어서 더 막막한 기분이 든다. 

눈에 딱 보이는 시세가 없기 때문이고, 

또 시점에 따라 다양한 가치가 산정될 수 있기 때문에 

제대로 된 조언을 받을 필요가 절실하기 때문이다.

최근 유사매매사례 포착이 어려운 입주권을 

증여, 상속 하는 경우 평가액의 불안정함을 해소하고 

최대 절세방안을 모색하기 위해 

감정평가를 활용하는 수요가 많아지고 있으며, 

우리 사무소에서도 다양한 지역의 입주권 증여와 상속 업무를 활발히 하고 있다.

한편, 입주권의 경우에는 기준시가가 존재하지 않으므로 

2개 평가기관의 감정평가액을 적용해야 하는 점도 알아두면 좋다. 

/글 로안감정평가사사무소, 토지보상행정사사무소 이인정