부동산 투자에는 여러 수단이 있는데, 그중에 경매나 공매를 통해 재테크를 하는 투자자도 많다. 

시중에 살펴보면 경·공매 관련 전문서적 또한 엄청나다. 

관련 강의나 자료 역시 넘쳐난다. 정보가 차고 넘치는 시대이다.

경매나 공매를 통해 부동산 투자를 한다는 것은 

경·공매를 통해 해당 부동산이 내재한 본래의 가치보다 저렴하게 

부동산을 획득하여 다시금 제값에 혹은 개량을 통해 

내가 산 금액보다 비싸게 팔아 자본이득을 남기는 것이 골자이다.

경매, 그리고 공매를 통한 재테크를 하려는 투자자는 필히 '감정평가'의 개념을 알아두어야 한다. 

감정평가사의 감정평가액이 경매나 공매에서 매각되는 부동산의 최저입찰가액이 되기 때문이다.

예를 들어 경매에서 감정평가액이 10억 원이 나왔다면 

경매개시 첫 번째 회차에서는 10억 원에서 1원이라도 낮은 가격을 써내면 무효이다.

경매 투자자는 특별히 고가낙찰(최저입찰가액보다 높게 낙찰받는 경우)을 받는 경우를 제외하고는 

시가로 평가된 법원감정평가액 이상으로 입찰해야 하는 1차 경매를 넘기는 것이 일반적이다.

시세보다 싸게 부동산을 사기 위해 경매를 하려는 것이기 때문에, 

유찰되어 최저입찰가액이 20~30% 차감되었을 때야 

비로소 입찰을 시도하는 것이 합리적이기 때문이다.

그런데 '최저입찰가격'이 되는 경매감정평가에 대해서 

현실에서 꽤나 종종 재감정에 대한 상담을 받는다. 

최저입찰가격인 경매감정평가에 대해 왜 재감정에 대한 문의를 할까?

직접 법원경매(또는 공매) 감정평가를 하는 법원감정인이자 

재감정(재평가)과 관련된 업무도 활발하게 하는 

감정평가사 입장에서 살펴보니 대부분 2가지 경우로 정리가 된다.

첫 번째는 해당 경매에서의 채무자(부동산소유자)로부터 

경매 감정평가액이 너무 낮게 나왔으니 재감정이 필요하다는 경우이다.

경매절차를 통해 여러 가지 채무를 정리해야 하는 부동산소유자 입장에서 

경매 감정가액 그 자체가 너무 낮다고 생각되는 경우가 있다.

경매평가의 결과는 경매 관련 온라인 사이트 등 만천하에 공개되기 때문에 

"이 부동산은 얼마다"라는 강력한 낙인이 찍히는 문제가 있다.

불가피한 사정으로 경매가 잠깐 진행되었다가 금방 채무를 해결하여 

경매를 취하시키는 경우에도 이미 감정평가가 끝나버렸고, 

따라서 가격의 꼬리표가 생겨서 추후 담보대출이나 매매 등에 있어서 

두고두고 불편한 일을 겪을 가능성이 높기 때문이다.

다음으로 경매 감정평가 시점과 실제 매각일자 사이의 

시점차이로 인해 부동산가격이 변해버리는 경우이다.

실제로 감정평가를 하자마자 바로 다음날 경매가 시작되는 것은 아니고 

여러 가지 내부절차를 거치다보면 몇 개월씩 시점 차이가 나는게 흔하기 때문이다.

6개월 전 경매평가액은 10억 원이었는데, 

6개월 후 경매일 당시 부동산 시세가 11억 원으로 올라버린 경우라면 

부동산 소유자 입장으로서는 억울한 부분이 생길 수가 있다.

부동산소유자(채무자)로부터는 주로 위와 같은 경우에 재감정에 대한 상담을 하고, 

한편 최초 감정평가액에서 많이 낮아진 가격으로 낙찰받은 낙찰자로부터 

정상 부동산가액에 대한 상담 및 낮은 낙찰가액을 시장가격만큼 

다시 정상화 시킬 수 있는 방안을 문의받는 경우도 많다.

싸게 낙찰받은 것은 당장에 좋은 일이지만 해당 부동산의 가치가 너무 낮아서 

뭔가 하자 있는 부동산이라서 싸게 낙찰된 것이 아니고, 

남들이 선뜻 나서지 못하는 복잡한 권리관계를 잘 분석하여 

정보의 비대칭 속에서 수익을 내는 투자자가 있기 때문이다.

어떤 경우라도, 소중한 내 부동산의 정당한 가치를 입증하고 증명해야 할 필요가 있다면 

감정평가 전문가와 함께 개별 부동산의 재감정과 관련된 이슈를 정리해보는 것이 현명하다.

/글 로안감정평가사사무소, 토지보상행정사사무소 대표 박효정