상속재산분할협의서는 상속인 사이에서 누가, 무엇을, 얼마만큼 가져가는지를 문서로 고정하는 작업이다. 

여기서 '얼마' 부분이 어긋나면, 서명 순간에는 잠시 조용할 수 있어도 

세무 신고, 보유 및 처분 등의 과정에서 형제자매간 분쟁의 불씨가 살아난다.

현장에서 보는 분쟁의 출발점은 의외로 단순하다. 

"공시가격이 이 정도니 반씩", "근처 실거래가를 보니 대충 이 가격" 같은 

비전문적인 시가 추정치에 근거하여 협의서를 작성하였다가 

추후 어떠한 계기로 실질적인 시가를 확인하고 불공평한 협의에 대한 불만이 생긴다.

현직 법원감정인으로서 상속재산 분쟁 평가를 많이 수행하다보니 

관련 문의가 올 때는 상속재산분할 협의서 작성 '전' 단계에서 

상속 재산에 대한 정확한 시가 확인을 가장 먼저 권하는 편이다.

상속 대상이 되는 부동산이 상대적으로 시가 추정이 용이한 '아파트'라고 하더라도 

면적·층·향·관리상태·조망·타입 등에 따라 시가가 달라진다. 

즉 같은 단지 내 아파트라고 가격이 모두 똑같은 것이 아니다.

하물며 상대적으로 정형화 된 것처럼 보이는 아파트의 시세도 개별호수마다 변동성이 존재하는데, 

시가 추정이 어려운 꼬마빌딩, 농경지, 임야 등의 시가 산정에 있어서 

감정평가 전문가의 자문은 필수불가결하다.

감정평가를 통하면 가치에 영향을 미치는 요인을 변수로 정리하여 해당 부동산의 '시가'를 확정할 수 있다. 

협의서에 들어갈 금액이 객관적 사유를 가진 순간, 뒤늦은 번복 가능성은 작아진다. 

추후에 억울하다고 느낄 일을 예방하는 작업이다.

또 하나, 상속은 시간과의 싸움이다. 

세법상 과세평가는 상속개시일 현재 시가가 기준이다. 

이때의 '시가'는 유사매매사례가액, 감정가액 등으로 인정되는데, 

대상물건 특성상 유사사례가 포착되지 않거나 포착돼도 정밀한 보정이 필요할 때가 많다.

감정평가를 활용하면 해당 기준일 현재의 시장가치를 정식 절차로 특정할 수 있어, 

과세와 협의 모두에서 기준선을 세울 수 있다. 

상속·증여 국면에서 감정가액을 적정하게 활용하면 

최대 절세를 도모할 수 있다는 것은 많은 사람이 알고 있는 상식이다.

감정평가 수수료가 비싸다고 생각할 수도 있지만, 

수도권에 소재하는 부동산의 감정평가액 10억 원을 기준하여 

감정평가 수수료는 150만 원 내외에 불과하다. 

반면 잘못 나눈 금액의 오차는 수천만~수억 원으로 커진다. 

작은 비용으로 큰 분쟁을 막는 보험료라고 이해하면 쉽다.

실제로 우리 회사에서도 감정평가를 통해 상속분할재산 협의안을 재설계하면서, 

상속인 전원이 "손해 본 사람 없이" 깔끔히 마무리하도록 지원하는 업무를 활발히 하고 있다.

결론은 명확하다. 

상속은 감정평가에서 시작해야 한다. 

전문가가 확정한 정확한 부동산 시가라는 '공통언어'를 만들고, 

누구의 주장도 아닌 시장과 데이터에 기반한 답을 내린다. 

그 위에 써 내려간 협의서는 시간이 흘러도 견딘다.

상속은 한 가족의 장기 프로젝트다. 

오늘 지출하는 감정평가수수료로 절세뿐만 아니라 내일의 평화와 신뢰를 산다. 

바로 '똑똑한 감정평가'가 상속에서 하는 일이다. 

/글 로안감정평가사사무소 토지보상행정사사무소 박효정 감정평가사·행정사