일반 재건축이나 소규모 재건축 사업에서 현금청산을 선택하는 경우 

부동산 시가에 대하여 조합(또는 사업시행자)과 

원만한 협의가 이루어지지 않는다면 부동산 매도를 거절할 수 있을까? 

그렇지 않다. 

조합은 매도청구소송을 통해 부동산을 준강제로 매수할 수 있다.

부동산을 팔 수밖에 없는 상황이라면 부동산 소유자 입장으로서는 

당연히 '얼마를 받을 수 있나'하는 가격 문제가 가장 중요하다. 

그래서 매도청구소송에서 가장 핵심이 되는 절차는 법원감정이다. 

법원에서 지정한 감정인의 평가액이 곧 매매대금으로 확정되기 때문이다.

숙지해야 할 특징은 매도청구소송에서 한 번 법원감정이 나오고 나면, 

재감정이 거의 허용되지 않는다는 점이다. 

단 한 번 내려진 감정평가액으로 결판이 나버리는 구조다.

이 말은 곧, 소송 과정에서 부동산 소유자가 불리하다고 느끼는 감정 결과가 나오더라도 

받아들일 수밖에 없는 상황이 얼마든지 생길 수 있다는 뜻이다.

수억 원에서 수십억 원, 때로는 수백억 원에 이르는 내 재산이 단 한 번의 감정으로 결정된다면, 

그 결과가 얼마나 중대한지는 굳이 강조하지 않아도 될 것이다.

문제는 많은 토지 등 소유자들이 조합의 협의 금액을 받았을 때 

'너무 낮다'는 불만으로 인해 협상하지 않으면서도 별다른 준비 없이 소송을 맞이한다는 점이다.

현직 법원감정인인 필자는 늘 같은 조언을 한다. 

조합의 협상 제안을 무조건 거부할 것이 아니라 내 부동산의 시가가 어느 정도인지 

감정평가 전문가를 통해 객관적인 수준을 미리 확인해보는 것이다.

소송을 하면 감정평가액이 반드시 나에게 유리하게 나올 것이라는 막연한 기대보다는 

합리적인 예측을 통해 예상되는 법원감정가 수준을 알고 접근해야 

손해없이, 세련된 협상 전략을 세울 수 있기 때문이다.

예컨대 조합에서 제시하는 협의 금액이 예상되는 법원감정보다 

높을 것으로 판단된다면 당연히 협상에 응해야 할 것이다.

반대로 제시받은 협의 금액이 터무니없이 낮다면 

정당한 시가를 입증하면서 차근차근 소송에 대비하는 것이 현명하다. 

결국 사전에 시가를 확인하는 것은 선택이 아니라 필수에 가깝다.

매도청구소송은 다른 선택지가 없는 게임과 같다. 

단 한 번의 기회, 단 한 번의 법원감정으로 모든 게 끝나기 때문이다. 

한 번 결정된 결과는 사실상 되돌릴 수 없다. 

그렇기 때문에 소송을 앞둔 토지 등 소유자라면 

매도청구소송 법원감정 경험이 있는 감정평가 전문가와 상의하는 것이 도움이 된다.

소중한 부동산을 강제로 매도하는 과정에 있어서 후회하는 일이 없으려면 미리 준비하는 것이 좋다. 

그리고 그 준비의 핵심은 단 한 번뿐인 법원감정을 제대로 대비하는 것이다. 

/글 로안감정평가사사무소 토지보상행정사사무소 박효정 감정평가사 행정사