최근 몇 달간 아파트 저가양도 업무의 가파른 증가를 피부로 느끼며 감정평가서를 열심히 발행하고 있다. 

조건이 맞는 경우 아무래도 증여보다 저가양도가 훨씬 더 절세효과를 낼 수 있기 때문에 

세대 간 부의 이전 방법으로 좋은 선택지라고 본다.

특히 이번 달에 들어서서는 처리하고 있는 저가양도 감정평가 물건지들을 보면서 놀라는 일이 많다. 

불과 두세 달 사이에 1~2억 원씩 더 오른 가격으로 계약이 체결되고 있는 아파트 단지가 많기 때문이다.

필자가 최근 처리하고 있는 사안들 대부분 일시적 2주택 양도소득세 비과세 기간 내에 

저가양도를 준비하고 있던 가족들이 갑자기 아파트 시가가 오르는 것을 보고 신속히 저가양도를 진행하는 경우이다.

의뢰인의 안전한 저가양도의 객관적인 증거가 되는 시가 감정평가는 

특히 아파트 가격의 급등락하는 시기적인 특수성이 있는 경우 보다 더 세밀하게 접근할 필요가 있다.

먼저 특수관계인 사이에서 돈이나 자산이 오고 가는 경우, 

세무당국에서는 탈세나 조세 회피 가능성 여부를 예의주시하기 때문에 

일반적인 시장 상황에서도 저가양도 시 주의를 요한다.

실제로 부모와 자식, 부부, 기타 친족 관계 또는 법인과 임직원 등 경제적 관련이 있는 

특수관계인 간 부동산거래는 세무조사 1순위 대상이자 소명 요청이 가장 많은 항목이라고 한다.

특히 가족 간에 부동산거래를 할 때는 수억 원, 수십억 원이 오가는 

자산 이동의 규모에서 세금 이슈를 절대 가볍게 넘길 수가 없는데, 

설령 아무리 정상적으로 하였더라도 특수관계라는 특수성에서 

뭔가 특혜를 주고 받지 않았을까 하는 의심의 눈초리를 받기 때문에 

객관적인 증거와 합리적인 사유에 대한 자료를 튼튼히 준비해야 한다.

그런데 가족 간에 특정 부동산을 거래하면서 해당 부동산의 시가라는 불확정적이고, 

논란이 있을 법한 사안에서 문제 소지가 없도록 시가를 확정해야 하는 사안에서 

최근 들어서 아파트 시가 급격한 변동이라는 "시장의 불안정성"이라는 

가변항목이 하나 더 추가된 상황이 벌어진 것이다.

이럴 때 과연 저가양도에서 시가를 무조건 낮게만 설정하는 것이 

추후 문제 되지 않을 것인지에 대한 면밀한 검토가 필요하다.

가족 간 부동산거래를 위해 감정평가 상담을 요청하는 대부분의 의뢰인은 

세무리스크 방어 및 관리 차원에서 감정평가 진행을 희망하기 때문에 

객관성 및 합리성 확보에 더 중점을 두고 따라서 무리하게 시가를 낮추어 위험을 감수하려고 하지 않는다. 

필자 역시 동의하는 부분이다. 

특수관계인 간의 부동산거래라면 합리적인 수준에서 

최대한 절세 가능한 수준에서 적정하게 저가양도 하는 것이 바람직하다.

핵심은 가능한 범주에서 최대 절세라는 것이며, 

적정한 시가 및 산정 가능한 적정 범위를 벗어나서 무리하게 감정평가액을 낮추길 바라는 것은 

결국 정상적으로 거래하여도 의심받을 소지가 다분한 특수관계인 간 저가양도에서 

세무조사 위험을 증폭시키는 것이라는 점을 염두해야 한다.

특히 거래하고자 하는 아파트 단지의 시세 변동 상황이 불안정한 경우 

더욱 예민하게 접근해야 하므로 거래금액을 결정하기 전에 

경험 많은 전문가와 긴밀히 상의하는 것을 추천한다. 

/글 로안감정평가사사무소 토지보상행정사사무소 박효정 감정평가사 행정사