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요즘 가로주택정비사업과 모아주택 감정평가 문의가 부쩍 늘었다. 최근 정부에서 각종 규제에서 혜택을 주고, 

장려하는 소규모정비사업이 인기인 만큼 감정평가에만 잘 대비하면, 속도나 규제 측면에서 대규모 재건축사업보다 좋은 투자로 각광받고 있기 때문인 듯하다. 모아주택은 모아타운 내 주택 소유자들이 개별 필지를 모아서 블록단위로 양질의 주택을 공동으로 개발하는 소규모 주택 정비사업이다.

소규모 정비사업의 감정평가에서 중요한 것은 사업의 진행 정도, 개별 의뢰인이 조합원의 지위를 유지할 것인지, 청산할 것인지, 기존의 평가 유무 등에 따라 업무 방향이 달라진다는 것이다. 

따라서 개별적 상황에 맞춘 섬세한 접근에 따른 감정평가가 필요하다. 가로주택정비사업 등에서 감정평가 상담의 유형은 크게 세가지로 구분된다.

박효정 감정평가사사무소/사진제공=로안감정평가사사무소, 토지보상행정사사무소

먼저 소규모 정비사업에 동의하며 자신이 내놓는 재산 즉 종전자산 감정평가에서 손해 보지 않고, 현재 소유하는 부동산의 가치를 충분히 평가받아 새 아파트의 추가분담금을 최대한 줄이고 싶은 경우이다.

이때는 의뢰인의 부동산이 구역 내에서 차지하는 순번에서 이른바 선 순위를 점하기 위한 구역 내 부동산과 우열을 밝히는 것에 집중하는 것이 효과적이다. 의뢰인이 조합원의 지위를 유지하길 희망하기 때문이다. 여담으로 우리 사무소에서는 구역 내 부동산 간의 가격 격차와 우열의 입증을 위해 개별공시지가 이의신청을 진행하여 인용받아 활용하기도 한다.

두 번째로 사업에 미동의자가 매도청구소송을 대비하는 경우이다. 법원감정평가로 매매가액이 결정되기 때문에, 종전자산가액보다 높은 평가액을 잘 받기 위해 방어 수단으로 미리 감정평가를 의뢰한다.

이때 의뢰인은 대체로 종전자산 감정평가액에 불만이 있고, 실제로 종전자산평가액에 법원감정평가가 수렴한다면 좋은 결과가 나지 않기 때문에 양자를 분리해내는 논리의 구성이 중요하다. 특히 "당해 사업으로 발생한 개발이익"을 숫자로 표현해야 하는데 전국의 소규모 정비사업장마다 사업을 구성하는 부동산의 유형이 달라 개별 사업장에 적합한 방식의 적용이 필수이다. 평가자의 많은 경험이 필요하다.

마지막은 매도청구소송의 법원감정 결과가 나온 상태에서 재평가를 받고 싶어서 오는 상담인데, 대체로 종전자산평가액과 법원감정평가액이 거의 유사하고, 대부분 감정평가의 위법이나 부당성을 입증하기가 어려워 가장 힘든 경우이다. 이처럼 분쟁이 미리 발생해버리고 나면 회복이 어렵게 되어버려 각 절차마다 중요한 의사결정을 하기 전에 전문가와 상의하는 것을 추천하다.

 

 /글 로안감정평가사사무소, 토지보상행정사사무소 대표 박효정