감정평가를 하다 보면 

얼마 전에 담보대출로 받은 감정평가액과 

이번 법원 감정평가액이 왜 다른지와 같은 질문을 자주 받는다.

같은 토지와 건물이고 감정평가하는 시점도 비슷한데 

서로 다른 감정평가사에 의해 평가액이 다르게 나온다면 

자연스럽게 어느 한쪽의 평가가 잘못된 것은 아닌지 하는 의구심이 들 수가 있다.

하지만 감정평가액의 차이가 곧바로 평가 오류로 이어지는 것은 아니다. 

감정평가는 대상 부동산만을 보는 것이 아니라 

‘무엇을 위해 평가하는가’ 하는 ‘평가목적’에 의해 다양한 가치를 갖고, 

같은 부동산이라도 평가의 조건이나 시기 차이에 따라 다른 값을 갖기 때문이다.

감정평가와 관련된 각종 규정과 실무에서는 

감정평가액을 원칙적으로 시장가치를 기준으로 결정하도록 하면서도 

법령이나 평가목적 등에 따라 시장가치 외의 가치를 적용할 수 있도록 규정하며 

감정평가서에 평가목적과 평가조건, 기준시점 등을 명시하도록 하고 있다.

예를 들어 동일한 토지가 상속세 또는 증여세 신고를 위한 

조세평가 및 공익사업의 보상평가 대상이 됐다고 가정해보자.

조세평가에서는 과세표준이 될 시가를 산정하는 것이 목적이므로 

실제 거래사례 등을 위주로 시장가치를 산정하지만 

공익사업에 편입된 토지는 관련 법률에 따라 

해당 공익사업으로 인해 발생한 개발이익을 배제하고 평가한다.

사업이 시행된다는 사실 때문에 

토지가격이 상승해도 그 상승분을 그대로 보상가격에 포함할 수 없다.

이처럼 같은 토지라도 평가의 목적과 조건이 다르다면 평가액이 당연히 달라진다. 

어느 한쪽이 틀렸다는 흑백논리로 접근할 문제가 아니다. 

서로 다른 목적과 법적 기준에 따라 각각 적정한 가치를 산정한 결과이기 때문이다.

법원에서 감정평가를 했는데 기존 감정평가액과 다르다는 이유로 

법원 감정이 더 정확한 것 아닌가 하고 생각하는 경우도 있다.

법원 감정평가 역시 특정 소송에서 

법원이 판단하기 위해 필요한 사항을 감정하는 것이다. 

예를 들어 공유물분할, 재산분할, 손해배상, 부당이득, 경매 등 

사건의 성격에 따라 감정의 대상과 전제, 시점이 달라지면 

당연히 결과가 달라진다.

따라서 법원 감정평가액이라고 해서 

그 자체가 모든 상황에서의 절대적인 부동산 가격을 의미하는 것은 아니다.

특히 부동산 가격은 ‘점’의 형태로 정체되어 존재하는 것이 아니라 

시간의 흐름에 따라 등락을 반복하며 ‘구간’을 이루는 동적인 성질을 갖고 있다.

동일한 부동산에 대하여 동일한 목적으로 평가하는 경우라고 하더라도 

2023년을 기준으로 한 평가액과 

2026년을 기준으로 한 평가가 다를 수 있다는 점은 

특별히 설명할 필요도 없이 상식선에서 너무나 당연한 현상이다.

결국 감정평가액의 차이를 이해하려면 숫자부터 비교해서는 안 된다. 

‘어느 감정평가액이 더 높거나 낮은가’가 아니라 

‘왜 평가액이 달라졌는가’를 먼저 확인해야 한다.

동일한 부동산에 대해 다른 감정평가액이 존재하는 원인을 찾기 위해서는 

평가목적, 기준시점, 평가조건, 

적용되는 법령상 평가 기준 및 물적 현황의 변경 여부에 대한 것을 살펴야 한다.

결국 감정평가에서 중요한 것은 ‘정답 가격 하나’를 찾는 것이 아니다. 

앞서 살펴본 것처럼 부동산의 가격은 상황에 따라 

여러 가지 모습으로 나타날 수 있으므로 

각각의 평가액이 그 목적에 맞는 기준과 논리에 부합하게 사용되면 될 것이다.

박효정 로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소 대표