공익사업으로 토지가 수용된 뒤 필자를 찾아오는 토지소유자들이 

 

종종 보상금을 더 받을 수 있었는데 

그걸 모르고 협의보상금을 수령했다면서 

이제라도 이의신청할 수 있는지 문의하는 경우가 있다.

이미 협의 보상 계약서에 서명하고 보상금까지 모두 받은 후에 

“보상금이 너무 적었다”며 수용재결 등 이의신청 절차를 밟을 수 있을까. 

결론부터 말하면 아쉽게도 불가능하다.

토지소유자가 보상 협의계약서에 서명하기 전에 반드시 알아야 할 것이 있다. 

협의 보상은 원칙적으로 사업시행자와 토지소유자 사이의 

사법상 매매계약의 성격을 가진다는 점이다.

쉽게 말하면 매수인이 정부, 지방자치단체 또는 공기업, 조합 등 

사업시행자일 뿐 일반적인 부동산 매매와 다를 것이 없는 사인 간의 매매다.

공익사업으로 토지가 편입되면 관련 법에 의해 

사업시행자는 토지소유자에게 보상에 관한 협의를 요청한다. 

이때 ‘협의’라는 표현에서 일반 부동산 매매처럼 

부동산 가액의 흥정이 가능할 것 같지만 

보상액의 많고 적음에 대해 협상을 하는 것은 아니다.

토지소유자와 사업시행자가 협의하는 부분은 

감정평가사가 산정한 보상평가액을 매매대금으로 하여 

소유권을 이전할 것인가에 대한 여부이다. 

여기에 합의하면 협의 계약을 체결하고 

보상액을 수령하는 조건으로 소유권 등기를 넘기는 것이다.

따라서 협의 보상은 ‘보상금에 동의한다’를 넘어서서 보상 단계에서 

법률상 보장되는 피수용자의 권리인 

이의신청의 기회를 모두 포기하는 것이기도 하다. 

정리하면 협의 보상 단계에서 계약을 체결하면 더 이상 보상금에 대한 다툼을 할 수가 없다.

일반적인 부동산 매매에서 매도인이 매수인과 매매대금을 합의해 

계약을 체결하고 잔금까지 지급받고 소유권을 넘긴 후

몇 달 뒤 주변 시세가 올랐다는 이유로 “매매대금을 다시 정해달라”고 

요구할 수는 없는 것과 같다.

따라서 협의 보상 계약을 체결한 뒤에는 

“당시 보상금이 적정하지 않았던 것 같다”라거나

“다른 사람은 더 많이 받았다고 한다”는 이유로 

수용재결이나 이의신청 또는 보상금 증액을 

청구하는 행정소송을 통해 다툴 수 없다는 점을 기억해야 한다.

주변 사람들이 이의신청해서 

더 많은 보상금을 받았다고 하더라도 선택의 결과를 되돌릴 수가 없다. 

돈을 받고 소유권이 이전되었으니 당연히 모든 절차가 종료된다.

그렇다면 협의를 거부하고 수용재결 등 이의신청 절차를 밟아가는 것이 정답일까. 

그렇지 않다.

현업에서 보상과 관련한 수많은 민원 및 상담하다 보면 

보상금 이의신청을 통해 다음 단계로 넘어가더라도 

협의보상가 대비 별반 증액되지 않는 경우도 왕왕 보게 된다.

이처럼 보상금이 이미 적정한 수준이고 

재결을 통해 기대할 수 있는 추가 금액이 많지 않다면 

장기간의 절차와 소요 비용 및 협의보상금을 빨리 받아 

활용할 수 있는 기회비용까지 감수하면서까지 협의를 거부하는 것은 

경제적 측면에서 합리적이지 않다.

따라서 이의신청의 실익을 따져보기 위해서는 

특히 보상 전문 감정평가 전문가를 통해 

보상평가 내용을 상세히 분석하고 

개별 부동산의 특성에 맞춘 전략의 구상이 가능한지에 대한 검토가 선행돼야 한다. 

이와 같은 협의보상금에 대한 검토는 협의계약서에 서명하기 전에 해야 한다.

계약을 체결한 후 전문가에게 분석을 의뢰해 ‘이의신청 실익이 있다’는

사실을 확인하더라도 이미 늦을 수 있기 때문이다. 

공익사업으로 토지를 내놓는 토지소유자에게 

보상금은 오랜 기간 보유해 온 자산의 가치이자 

새로운 삶을 준비하기 위한 중요한 재원이다.

그렇다면 사업시행자가 제시한 보상금에 바로 서명하기보다 

현재 보상금이 적정한지, 이의신청했을 때 증가 가능성이 있는지, 

그리고 그 차이를 위해 

시간과 비용을 투자할 실익이 있는지를 먼저 따져보는 것이 현명하다.

박효정 로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소 대표