사랑하는 가족을 떠나보낸 뒤 남은 가족에게는 곧바로 현실적인 문제가 찾아온다. 

바로 상속세다. 

특히 서울·수도권을 비롯하여 전국적으로 부동산 가격이 크게 오른 지금은 

아파트 한 채만 상속받아도 수억원의 상속세가 발생하는 경우가 흔해졌다.

아무리 수백억원의 재산을 상속받는 경우라고 하더라도 

최고 50%(할증 시 60%)까지 과세표준액에 따른 상속세율을 적용받고 

산정되는 수억~수십억원에 이르는 상속세를 현금으로 바로 납세할 수 있는 경우는 극히 드물다.

연부연납 제도를 활용한다고 하더라도 

매년 억대 이상의 상속세를 지속적으로 납부할 현금흐름을 만든다는 것도 매우 어려운 일이다.

필자의 의뢰인들은 종종 상속세 절세를 생존전략이라고 표현한다. 

그 정도로 상속인에게 세금이 상당한 부담으로 다가오는 것이 현실이다. 

따라서 자연스럽게 상속세를 줄이는 방법을 찾게 되는데 

이때 가장 큰 관심사는 바로 ‘상속재산의 시가가 얼마인가’라는 것이다.

상속세 및 증여세법은 상속재산을 원칙적으로 

상속개시일 현재의 ‘시가’로 평가하도록 하고 있고 

시가를 확인하기 어려운 경우 공시가격이나 기준시가 등 보충적 평가방법을 적용할 수 있다.

하지만 국세청이 2020년부터 이른바 ‘꼬마빌딩 감정평가사업’을 시작하고 

확대해 오면서 기준시가와 실제 가치의 차이가 

큰 부동산에 기준시가로 신고하는 식의 접근은 위험해졌다.

감정평가액 역시 법에서 인정하는 시가의 하나로써 

납세자가 낮은 가액으로 신고하더라도 과세관청이 직접 감정평가를 실시하여 

도출된 시가감정액을 기준으로 과세할 수 있기 때문이다.

결국 납세자는 과세관청이 주관하는 감정평가액을 기준으로 납세하는 것보다는 

의뢰인의 객관적 사정과 해당 부동산의 특징을 섬세하게 살핀 감정평가를 통해 

상속 당시의 객관적인 가치를 입증하여 합법적인 절세 전략을 수립하는 것이 최선의 선택지가 됐다.

필자가 수많은 고가 부동산 상속·증여세 절세나 

특수관계인 저가양도 등 조세 목적의 감정평가를 하면서 

항상 느끼는 점은 단순하게 ‘낮은 금액’만을 추구하는 것은 불필요한 문제를 초래한다는 점이다.

해당 부동산의 개별적인 특성과 시장 상황을 분석해

상속인에게 유리하면서도 세법상 방어 가능한 가액을 찾는 것이 핵심이다. 

결코 ‘낮은 금액’을 탐색하는 것이 정답이 아니다.

최근 대법원에서는 과세관청이 공신력 있는 감정기관에 감정을 의뢰해 

상속재산의 시가를 산정하는 것이 가능하다고 판단했다. 

다만 평가기준일 이후 감정평가일까지 

가격변동의 특별한 사정이 없었는지 등을 확인해야 한다는 중요한 제한도 제시했다.

결국 상속인이 ‘얼마나 낮게 신고할 것인가’가 아니라

‘상속 당시의 객관적인 시가를 어떻게 합리적으로 입증할 것인가’를 

고민해야 하는 시대가 된 것이다.

납세자가 스스로 감정평가를 통해 시가증명을 할 수 있다는 점에서 

경험 많은 감정평가 전문가를 통해 

합리적인 퇴로를 설계하는 것이 가능하다는 것에 주목할 필요가 있다.

상속세 절세에서 감정평가는 단순히 숫자를 낮추는 작업이 아니다. 

어떤 평가방법을 선택하고, 어떤 비교사례를 적용하며, 

해당 부동산의 특성을 어떻게 설명할 것인지에 따라 결과뿐만 아니라 

특히 세무조사 이후의 방어 가능성까지 달라지기 때문이다.

상속·증여세 감정평가를 다양하게 수행하는 경험 많은 전문가, 

실제 국세청의 소급감정으로 인한 조세심판과 소송까지 경험해본 전문가는 

같은 부동산을 보더라도 접근방법이 다를 수밖에 없다. 

상속은 한 평생 몇 번 일어나지 않는 일이지만 

일생에 가장 큰 규모의 세금을 납부할 가능성이 높은 일이기도 하다. 

따라서 상속재산에 대하여 법이 허용하는 범위에서 가장 합리적인 가치를 찾아내고 

그 가치를 끝까지 설명하고 방어할 수 있는 감정평가가 필요하다. 

그것이 진정한 상속세 절세를 위한 길이다.

박효정 로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소 대표