극단적으로 말하면 이 세상에 완벽하게 동일한 토지는 있을 수 없다. 

일단 위치적인 면에서 바로 옆에 붙어 있는 토지라고 하더라도 지구상에서 차지하는 좌표가 다르다.

 

설령 택지개발지구 내 두부 자르듯이 반듯하게 구획되어 

면적과 형상(토지의 모양)이 똑같은 토지라고 할지라도 

주 도로변으로부터의 깊이는 각각 상이하다.

토지의 가치를 결정하는 여러 가지 요인 중에 위치, 형상, 규모 등 

개별 특성에 따라 토지의 가치가 상이해진다. 

이 중에서도 토지의 형상(形象)이 가치에 미치는 영향은 

감정평가 시 어떻게 판별하는지 살펴보고자 한다.

토지의 형상은 큰 틀에서 정방형과 부정형으로 나눌 수 있다. 

정방형은 이른바 정형으로 존재하는 토지다. 

필자는 개인적으로 정방형 부류의 토지를 이쁘고 잘생긴 토지라고 표현한다. 

정방형은 다시 정방형(가로·세로 길이 1:1.1), 가장형(가로장방형), 세장형(세로장방형), 

그리고 때에 따라서 사다리형까지 포함하기도 한다. 

간단하게 정형의 범주에 들어가는 토지로 정리하면 된다.

이때 토지 형상의 판단은 인접도로 방향을 기준으로 하며, 

도로에 접한 면이 가로가 길면 가장형이고 세로로 길면 세장형이 된다.

한편 부정형은 정방형의 틀을 벗어난 형태의 정함이 없는 토지로서 

삼각형, 역삼각형 토지 및 장화 모양처럼 생긴 자루형 토지 및 이외에 

이름을 붙이기 어려운 다양한 형태의 토지를 통틀어 말한다.

이왕이면 다홍치마라고 토지의 형상이 정형화되어 멋지다면 

시장에서의 선호도가 높아지기 마련이다. 

형태가 일정하면 건축 등 토지 활용 측면에서 낭비하는 부분 없이 알뜰하게 사용이 가능한, 

이른바 유효면적을 최대로 확보할 수 있기 때문이다.

예를 들어 면적이 100평으로 동일한 토지 2필지가 있다. 

둘 다 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 용도지역에서 건폐율이 60% 적용되고 

편의상 상업용 건물 1층만 짓는 것으로 가정한다.

법률상 두 필지 다 100평인 2개의 필지에 60평 모두를 활용할 수 있다. 

그러나 한 필지는 가장형(가로장방형)이고 다른 필지는 부정형인데 

토지가 별 모양으로 형상의 차이가 있다. 

가장형 토지의 장점은 토지가 도로에 접한 너비가 길다는 것이다. 

접하는 면 도로에 접한 면이 길수록 그 토지 및 건물이 외부로 노출되는 효과가 크다. 

자연스럽게 광고효과, 유인 효과, 고객포착률이 높아질 것이다.

가장형 토지에는 도로에 길게 노출되는 바닥면적이 60평인 건물을 지어내고 

나머지 40평을 알차게 활용할 수 있다. 

이른바 용도에 부합하는 토지의 최유효이용이 가능하다.

하지만 별 모양 토지는 60평짜리 건물을 위치시키는 것부터 어렵다. 

가운데에 놓자니 나머지 삐죽삐죽 튀어나온 별의 팔다리 부분을 제대로 쓸 수가 없고, 

그렇다고 별 모양 건물을 짓자니 건축비도 비싸며 건물 활용 측면에서도 타당성이 떨어진다.

이처럼 부정형이 심할수록 토지에 부여된 법정 건폐율을 

다 활용하지 못하거나 잔여 토지(공지)의 활용이 어려워진다. 

부동산학에서는 최유효이용이 어려운 토지라고 표현하며 자연히 가치에 반영되기 마련이다.

만약 위 사례의 두 개 필지의 용도가 건물을 짓는 대지가 아닌 임야라면 어떨까? 

자생림이 생육하고 별다른 개발 활동을 하지 않는 임야의 경우에도 

토지 형상에 따른 가치와 가격 격차가 상업용인 경우와 유사한 수준일까. 

토지의 이용 상황이 임야라면 정형과 부정형으로 인한 가격 격차는 상업용 토지의 사례보다는 적을 것이다.

전반적으로 정형의 토지가 부정형의 토지에 비해 가치가 높을 것이지만 

그 격차의 수준은 토지의 이용 상황과 해당 토지가 속한 

지역적 특성 및 최유효이용 측면에서 개별적으로 판단하기 때문이다.

정리하면 감정평가 시 동일한 형상이라도 이용 상황에 따른 가치의 격차가 발생하며 

이는 천편일률적으로 적용되는 정답이 있는 문제가 아니라 개별적이고 구체적인 상황에 따라 달리 적용된다. 

따라서 내 토지의 가치를 제대로 평가받기 위해서는 

해당 토지와 지역을 바라보는 감정평가사의 관점과 안목이 중요하다.

박효정 로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소 대표