재건축 사업은 길고 복잡한 절차를 거친다. 

오랜 시간과 비용을 투자하고, 기회비용까지 고려하면서 유지한 투자에서 

개별 조합원의 권리가 충실히 반영되지 않는다면, 누군가는 손해를 보게 된다. 

현실에서는 소수에 해당하는 상가조합원의 목소리가 묻히는 경우가 많다.

재건축 사업 절차 중에서 특히 실질적으로 '돈'과 관련된 종전자산평가가 중요하다. 

이 단계에서 산정된 권리가액은 조합원 분담금, 분양권 배정 구조, 

추가 부담금 여부, 나아가 현금청산 금액까지 좌우하기 때문이다.

종전자산평가는 재건축사업 시행인가고시일을 기준으로 

기존 자산의 경제적 가치를 감정평가를 통해 산정하는 절차이다. 

이를 통해 개별 조합원이 소유한 아파트나 상가의 현재 가치가 수치화 시켜, 

재건축 사업 참여자가 새 아파트, 상가를 받기 위해 주고 받을 돈 계산의 기초가 결정된다.

다만 재건축 사업은 제도적으로 주택 중심 구조를 띠고 있다. 

권리가액 산정 방식, 분양 기준, 비례율 산정 체계 모두 아파트를 중심으로 설계되어 있다 보니, 

상가는 상대적으로 부수적 자산처럼 취급되는 경향이 있는 것이 사실이다. 

또한 종전자산평가 시 아파트에 비해 감정평가액의 산출근거가 되는 자료가 

부족한 점도 구조적으로 상가조합원을 불리한 입장에 처하게 하기도 한다.

감정평가 시 비교가능성이 높은 사례를 수집하여야 하는데 

'재건축을 앞둔 상가'라는 모집단 자체가 적을 뿐만이 아니라 

단순히 연식이 오래된 노후한 상가와 재건축 상가는 

시가가 형성되는 요인이 다르기에 유사한 가격 군을 이룬다고 볼 수 없다.

이처럼 현실적으로 유사한 부동산에 대한 가격자료가 부족한 상황이라면 

가치평가의 한계로 인해 보수적 평가가 이루어질 가능성이 높아지고, 

이는 곧 권리가액 축소로 이어질 수 있는 위험이 있다.

서울 핵심지 재건축 단지의 공통된 특징은 아파트 가격의 급격한 상승이라는 점이다. 

반면, 상가의 가치는 이러한 주거 가치 상승을 충분히 반영하지 못한 채 저평가되는 사례가 적지 않다. 

재건축 상가라면, 재건축으로 인한 아파트 가격 상승분 역시 반영되는 것이 타당하다.

기본적으로 재건축 사업은 대지 면적 자체를 늘리는 사업이 아니라, 

동일한 대지 위에서 용적률과 건축계획을 재편함으로써 공급 가능한 주택 수를 확대하고, 

그 과정에서 사업성을 만들어내는 구조다.

저층 아파트단지가 높은 사업성을 갖는 이유도 바로 여기에 있다. 

동일한 대지 면적을 전제로 한 재건축 사업에서 수익성 증대에 기여하는 주체를 '기여도'의 관점에서 본다면, 

상대적으로 많은 대지지분을 제공하는 조합원일수록 사업 구조상 핵심적 위치를 차지하게 된다.

그렇다면, 상대적으로 많은 대지지분을 제공하는 상가조합원이 동일 사업장 내에서 

가장 높은 기여도를 가진 조합원으로 평가될 수 있으며, 

실제 종전자산평가 과정에서도 이러한 기여도가 충분히 반영되는 것이 온당하다.

한편, 재건축 상가의 현재 영업 실적이나 일시적인 공실 상태, 노후화된 상가로서 

낮은 월세 수준 등이 가치를 낮게 평가할 근거가 되어서는 안 될 것이다. 

재건축 상가라는 가격 군의 모집단이 적을지언정 

단순히 '상가의 기능'에 초점을 둘 것이 아니라 

감정평가의 구조와 전제가 중요하기 때문이다.

서울 재건축에서 상가조합원이 손해를 보는 가장 큰 이유는 

종전자산평가를 단순한 숫자의 문제를 넘어서서 

정당한 권리의 문제로 구조화하지 못하기 때문이다. 

적기에 적절한 문제 제기와 검토가 이루어지지 않으면, 

이후 단계에서 이를 바로잡기가 어려운 것이 현실이다. 

/글 로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소 박효정 감정평가사·행정사