며칠 전 상담 들어온 건이다. 

아파트 증여를 마쳤는데, 뒤늦게 세무서로부터 2억 원이 넘는 가산세를 추징 당하게 됐다는 사연이었다.

해당 아파트는 이른바 '나홀로 아파트 단지'라서 증여일 전후로 상당 기간 실거래가가 전혀 없는 상태였다. 

이렇게 단지 자체가 작은 경우 세대수가 적으니까 

거래 체결 건수는 규모가 있는 아파트 단지에 비해 현저히 떨어지는 것이 어쩌면 당연하다.

상담을 신청한 분은 단지 내 거래사례가 없으니까 공동주택 공시가격, 

즉 기준시가로 증여세를 신고했다. 

문제는 증여가 끝나고 거의 1년이 지나서 터졌다.

하필이면 해당 건 증여일로부터 6~7개월쯤 지난 시점에 같은 단지에서 거래가 이뤄진 것이다. 

과거 수년 전 존재했던 실거래가 대비 훨씬 높았던 이른바 신고가였다.

상담 신청자로서는 증여를 모두 마친 후에는 실거래가 있었는지 없었는지 별로 신경쓰지 않고 

거의 잊고 지내다시피 한 시점에 과세당국으로부터 증여세를 추징한다는 연락을 받게 된 것이다.

나홀로 아파트에 몇 년 만에 나타난 단 하나의 실거래가를 기준으로 증여세가 책정되어 

신고세액보다 훨씬 많은 세금을 추가로 내야 하는 상황이 된 것이다. 

누군가가 영끌로 산 단지 내 역대급 신고가를 기준으로 세금을 내야 한다니, 당혹스러운 일이었다.

만약 감정평가액으로 증여세 신고를 했다면 어땠을까. 

실거래가 없다고 기준시가로 신고할 것이 아니라 

증여일 당시의 해당 부동산에 대한 시장가치를 감정평가로 입증했더라면, 

이후에 발생한 신고가 거래로 추징을 당할 일은 없었을 것이다.

거래가 메말랐던 단지에서 마침 내가 증여하고 나니까 몇 달 뒤 툭 튀어나온 신고가 때문에 

억 단위 세금을 추가로 내는 상황이 벌어진다면 억울한 심정이 든다. 

게다가 그 아파트의 실거래가보다 내 아파트의 시장가치가 낮다면 안 내도 될 세금을 더 내게 되는 것이다.

이렇게 거래 자체가 드문 아파트라면, 

미래에 나올지도 모를 신고가에 휘둘리지 않기 위해서라도 감정평가를 활용하는 것이 안전하다.

한편, 실거래가 많은 단지라고 절세 전략이 없는 것은 아니다. 

동일한 단지 내에서 실거래가 많으면 증여세 신고는 

증여일과 가장 가까운 시점의 가장 유사한 아파트의 실거래가를 기준으로 하는 경우가 많다.

하지만 감정평가를 활용하면 유사한 아파트의 실거래가를 '그대로' 내 부동산에 적용하지 않고 

'내 아파트'로 비교·분석하는 과정을 통해 가치 하향의 사유를 적의 적용하여 

증여 시점에서 가장 최선의 절세 방안을 모색할 수가 있다.

핵심은 증여세 신고에서 '시가를 어떻게 입증할 것인가'다. 

기준시가로 신고하거나, 무조건 가장 최근 실거래가만 따른다면 세무 리스크가 너무 크다. 

감정평가는 단순히 가격을 매기는 절차가 아니라, 세법상 권리를 지키는 증거이자 절세 전략의 핵심이다.

증여는 단순히 가족 간 재산 이전이 아니다. 

세금과 법 규정이 촘촘히 얽혀 있는 만큼, 사전에 감정평가를 활용해 전략적으로 접근하는 게 현명하다. 

경험 많은 전문가와 함께 하는 작은 준비가 수억 원 손실을 막는 안전장치가 된다. 

/글 로안감정평가사사무소 토지보상행정사사무소 박효정 감정평가사·행정사