법인대표자가 법인에 부동산 현물출자를 하면서 법인전환하는 경우 관련하여 여러 가지 세금이 발생한다. 

자연인 신분으로 회사를 운영하는 것보다 법인전환을 했을 때 이익이 크기 때문에 

회사의 규모가 어느 정도 커지면 법인전환을 하는 경우가 많다. 

 

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이 경우 가장 큰 고민은

보유 부동산을 어떻게 법인에 이전하는가

이다.

현물출자 감정평가 전문

로안감정평가

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현물출자를 통해 법인으로 소유권을 이전하는 경우가 있는데, 이 경우 감정평가가 유용하게 활용된다. 

우리 로안감정에서는 며칠 전, 감정평가액 약 110억 원으로 2개의 법인전환 건에 대한 

부동산 현물출자 시가입증을 위한 감정평가를 수행하였고, 

법인 대표님과 법인에 모두 유리한 방향으로 안전하게 처리하였다. 

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법인전환 부동산 현물출자 시 왜 감정평가를 활용하면 유리한가? 

크게 3가지로 정리하면 된다. 

1. 세무조사 대비

감정평가서는 대상 부동산의 시가를 입증하는 가장 강력한 증거자료이다. 

현물출자 시 출자재산의 평가액을 "시가"로 해야 하는데 부동산 시가는 

ⓐ 공산품처럼 딱 정해져있지 않으며 

ⓑ 항상 변동하는 성질로 인해 규모가 큰 자산일 수록 시비걸리기가 매우 쉽다. 

하지만 감정평가서가 있으면 

♣  국세청이 문제 삼기 어려운 ‘공식 시가 근거’ 확보

♣  시가보다 과대·과소평가로 인한 부당행위계산 부인(법인세) 리스크 최소화

♣  대표자 개인에게 상여·배당으로 처분되는 추징 위기 방지

즉, “이 가액이 왜 정당한가?”라는 질문에 가장 강력한 방어자료가 된다.

솔직히 법인 대표자, 관계자 입장에서 구질구질하게(저급한 표현인가요?) 우리 부동산 시가가 얼마라고 구구절절 설명하고, 

주장해봐야 공신력 내지 객관성도 없을 뿐더러 오히려 의심만 사기 쉬운데 

그냥 부동산시가? 감정평가서 여기있다~ 해버리면 깔끔하게 정리가 되니 이보다 좋을 수가 없다. 

2. 주주 간 분쟁예방

법인재산을 과대 또는 과소 계상하여 주주 간 분쟁을 예방하는 장치로서 감정평가서를 활용한다. 

추후 다른 주주가 부동산을 과하게 평가하여 지분을 많이 받았다는 문제를 제기할 수가 있는데, 

감정평가서에 기준하여 현물출자한 경우 이런 이해관계 충돌을 미연에 방지할 수 있다. 

3. 회계처리(재무제표) 신뢰도 확보

법인재산으로 편입되는 부동산의 평가액은 재무제표에 직접 반영된다. 

그런데 법인전환을 하면서 초기 자본금·자산·자본잉여금 구조가 잘못 잡히면 

향후 회계감사나 금융기관 평가에서 불이익이 발생하는 문제가 있다. 

하지만 감정평가를 통해 

✅ 법인재무제표의 자산평가가 투명해짐

✅ 금융기관에서 기업신용평가 시 신뢰도 상승

✅ 향후 감가상각 및 세무조정의 기준점을 명확히 할 수 있다. 

특히 건물·상가·토지처럼 가액 변동성이 큰 자산은 감정평가가 사실상 필수이다. 

부동산현물출자를 통한 법인전환은 결국 특수관계인 간 부동산매매 카테고리에 들어간다. 

세법상 특수관계인으로 보는 법인 대표자와 법인 간 부동산 거래이므로, 

전문가의 보고서를 통해 객관성을 확보하고 진행하는 것이 무조건 유리하고 안전하다. 

고액자산가가 직접 선택하는,

국세청 공무원이 감정평가 의뢰하는 

로안감정과 상의하세요!

특수관계인 부동산거래에 대하여 이야기 한 1분 쇼츠를 올려드리오니 참고하시기 바랍니다. 

(위의 링크로 첨부하였습니다.)

​그냥 끝내면 아쉬우니 관련 칼럼도 올려드립니다. ^^

https://magazine.hankyung.com/business/article/202503130614b