가족간 부동산 거래를 잘못 설계했다가는 세금폭탄 맞기 십상이다.

워딩도 무섭다. 

세!금!폭!탄! 

가족간 부동산거래는 마치 인류를 풍요롭게 한 "불"이나 "전기" 같은 존재이다. 

잘 쓰면 엄청 유용한 것이다. 

불 없는 세상을 상상이나 할 수 있을까? 

하지만 잘못쓰면, 위험한 것이 불이다. 사람의 목숨을 앗아가기도 한다. 

​

아무튼 가족간 부동산거래는 불을 적절히 활용할 줄 아는 전문감정평가사 

그리고 전문 세무사와 함께 제대로 계획하면 단순 증여보다 가족간 부동산 거래의 형태가 절세에 도움이 되는 아주 유용한 것이다. 

​

다음은 우리 사무소에서 최근에 발행한 가족간부동산거래 절세 목적의 감정평가서이다. 

물론 안전하게, 문제없이 최대 절세를 이루기 위해 전문 세무사님과 면밀한 상의를 거쳐 진행했다. 

다음은 한경비즈니스의 [가족간 부동산 거래에서 세금폭탄 피하는 방법] 에 대한 

로안감정평가사사무소 박효정평가사의 칼럼이니 참고해보시기 바란다. 

    https://blog.naver.com/roan_app77/223109363544 

    중요 내용을 간추리면 아래와 같으니, 바쁘신 분들은 핵심만 쏙쏙 뽑아보자!

[한경비즈니스] 가족간 부동산거래, 세금폭탁 피하는 방법

​

결론부터 얘기하면 세금 폭탄을 피하면서도 가장 합리적인 절세를 이루기 위해서는 

양도일 당시 양도 대상 부동산의 시세에 대해 목적에 부합하는 

감정 평가(기준시가 10억원 이상인 경우 2개 평가 기관의 평균치)를 받아 특수 관계인 간 매매 신고를 하는 것이 가장 안전하다.

-부모가 소유하는 부동산을 법이 허용하는 한도 내에서 최대한 낮은 가액으로 

 자녀에게 매도하는 경우(저가 양도)의 세부 규정을 검토해야

-먼저 양도소득세 부당 행위 부인 계산 적용 조건은 세가지

1) 첫째, 특수 관계인 간의 거래

2) 둘째, 조세 부담을 부당히 감소시키는 것으로 인정되는 경우(저가 양도 해당)

3) 셋째, 당해 거래가액이 시가 대비 5% 이상이거나 3억원 이상 차이

위 3가지 조건이 모두 충족돼야 한다.

​

-다음으로 상속‧증여세법상 저가 양‧수도에 따른 증여 이익 과세 적용 조건을 살펴야 

특수 관계인 또는 비특수 관계인 간의 거래에서

1) 특수 관계인 거래가액이 최소 ‘시세×30%’이거나 3억원 이상 차이가 날 것 

2) 혹은 비특수 관계인 시세와 거래가액의 차액이 3억원 이상인 경우

​

[부모가 자식에게 부동산을 저가로 팔 때] 

해당 거래가액이 시세 대비 5% 이상 차이가 나면 양도하는 부모의 경우 시세를 기준으로 양도소득세를 신고·납부해야 한다.

​

[이때 자녀에게는] 거래가액이 최소 ‘시세×30%’이거나 3억원 이상 차이가 나는 경우라면 그 차액에 대한 증여세가 발생한다. 

물론 거래가액이 ‘시세×30%’이거나 3억원 이하인 경우에는 증여세가 과세되지 않는다.

​

-시세에 대한 판단 기준은 어떻게 될까. 

세법은 해당 자산의 시가를 기준으로 하지만 시가를 알 수 없는 경우에는 

해당 자산의 매매가액, 감정가액, 유사매매 자산의 매매가액 등으로 평가하도록 규정하고 있다.

​

아파트 같은 경우 양도소득세 부당 행위 계산 부인 규정상 양도일 전후 

3개월 내(상속 증여세법상 저가 양·수도에 따른 증여 이익 계산 시 양도 전 6개월, 양도 후 3개월 이내)의 

유사 매매 사례 가액이 상대적으로 많으므로 비슷한 부동산의 매매 사례 가액을 적용한다.

​

그런데 직전 거래가액이 너무 높았거나 거래가 없었더라도 

양도일 이후 고가의 거래 사례가 포착되는 경우에는 꼼짝없이 증여세·양도세 등의 세금 폭탄을 맞게 되는 위험이 있다. 

따라서 가족간 부동산거래 시 감정 평가를 통해 안전하게 법의 테두리 안에서 최대 절세를 도모하는 것을 추천한다.